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　　备受网络关注的山西神木法官张继峰索取入股煤矿分红一案已经尘埃落定，该案出现原告一审胜诉，二审败诉的戏剧性结局，并导致原告及一审办案法官均受处分。对此结果，司法系统及学界褒贬不一，莫衷一是。隐藏在该案被告的隐名股东的法律地位问题也再次受到关注。据报道，张继峰法官入股煤矿的方式为隐名入股，这一投资方式下，出资人是否具有股东资格，如何确认这一资格？对此问题一直存在颇多争议。值得注意的是，近年来，因隐名股东的股份身份引发的各类纠纷呈多发态势，且案情日趋复杂，包括隐名股东与公司之间、隐名股东与显名股东之间的股东身份确认纠纷、隐名股东或显名股东与第三人之间的股权转让等纠纷大量诉至法院。由于《公司法》及相关法律法规中未对隐名股东的法律地位作出明确规定，各地、各级法院在处理此类案件中形成了不同的裁判方法及处理结果，从而在隐名股东资格法律适用上造成了裁判尺度不一的困惑。本文拟从隐名股东出现的原因、法律地位、裁判方法等角度，对该类型案件的审理方法作浅陋的归纳，为审判实践提供些许借鉴。

　　一、隐名股东的概念及形成原因

　　隐名股东，又称隐名投资人，是指实际向有限责任公司出资或认购出资，但基于规避法律规定或其它原因，对其股东身份并未进行工商登记及公司内部记载，从而不具备股东资格形式特征的出资人。因"股份有限公司强调的资本的紧密结合，其人合性被弱化，股东持有的股份一般情况下可以自由流通，有关隐名股东的争议一般很少发生"， 本文所指的隐名股东，仅适用于有限公司，并不涉及股份有限公司。

　　与隐名股东相对应的概念是显名股东，即将隐名股东向公司的投资所对应的股权登记在自己名下，对外公示其为出资人的股东。具体可分两种情况。第一种情况，并未实际出资，而将隐名股东的出资份额公示在其名下；第二种情况，虽实际出资，但公示在其名下的股权中有部分份额实际为隐名股东出资。

　　隐名股东存在的基础是隐名投资行为，在这种行为中，隐名投资人实际出资设立公司或向已设立的公司认购出资，但基于以下原因，公司章程、股东名册或其他工商登记资料却显示为他人，即显名股东。

　 （一）规避法律的规定

　　1、规避法律对投资领域、投资主体等方面的禁止性规定。前者如部分境外投资者为规避我国关于外商投资企业准入制度，以隐名出资方式进入一些关系国计民生的领域。后者如法律禁止公务员、法官、检察官等特殊主体进行投资经营，禁止会计师事务所、审计师事务所、律师事务所、资产评估机构作为投资主体向其他行业投资设立公司等，使得这些特殊主体以隐名方式进行投资。

　　2、规避法律对有限公司股东人数的限制。《公司法》第二十四条规定有限公司的股东人数应为50人以下，在投资人超过50人的情况下，部分投资人不得不采取隐名投资的方式，将自己的出资"挂靠"在其他人的出资份额上。

　　3、规避法律关于股权转让的限制。《公司法》第七十二条第二款规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。部分股东向他人转让股权，为规避该条款的规定，协商不在股东名册及工商登记上进行变更登记。

　　4、规避法律关于一人有限责任公司设立主体的规定。《公司法》第五十九条第二款规定，一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司。实践中，部分投资者在已经设立一个一人有限责任公司的情况下，如欲再设立一人有限责任公司，不得不以他人名义设立，从而使自己成为隐名股东。

　 （二）规避优惠政策的限制

　　如利用国家关于下岗职工再就业、大中专毕业生创业减免税收等优惠政策设立公司。近年来，部分地方政府推行招商引资，为外省市投资者提供税收、土地等优惠措施，亦使不少投资者纷纷改头换面，以外地客商挂名公司股东，自己退居幕后，换取优惠政策。

　 （三）投资者基于自身情况或商业需要的考虑

　　部分投资者存在害怕"露富"的心理，不愿意公开自身经济状况，或本人存在尚未清偿的债务担心债权人追索，以他人名义出资并进行登记；或基于认识上的偏差，认为是否进行工商登记或公司内部登记无关紧要。部分投资者由于不符合合作对方对合作伙伴的要求，因此只能依附于符合条件的显名股东之后，作为隐名投资人进行投资，也是隐名股东产生的原因之一。

　 （四）受托人的过错或故意行为

　　如设立公司时，出于对投资伙伴的信任或他人的信任而委托其办理公司登记注册，股东之间仅签订出资合同并实际出资，但在公司股东登记时，由于受托人违反诚信原则或由于其他原因不能而将股东登记为受托人，而委托人仍以公司股东的身份行使股东权利。产生事实上的隐名投资和隐名股东。

　　二、隐名股东的股东资格认定

　 （一）认识上的分歧

　　隐名股东实际上并不是一个法律概念，我国相关法律法规和最高人民法院的司法解释都没有隐名股东这一称谓，所谓的"隐名股东"只是学界对由自己筹集资金而以他人名义进行登记的实际出资人的通俗的叫法。司法实践中，部分省市法院也采用这一称谓。由于我国公司法相关理论在认定股东资格上分为两类依据：一是形式特征，即工商部门的股东登记、公司章程和股东名册的记载；二是实质特征，即实际出资、取得出资证明书及实际享有股东权利。隐名股东因仅具备出资的实质要件，缺乏公司文件记载、工商登记等形式要件，故对于其是否具有股东资格的问题上历来存在分歧。

　　1、肯定说。这种观点认为，股东资格的取得源于对公司的出资，形式要件只是对出资这一事实的记载和证明。登记性文件只是证权性文件，对第三人具有宣示性作用。因而，不能因为登记的形式要件与实质要件不一致就否认当事人的实体权利，这有违实质公平正义。现行法律并未对隐名股东予以禁止，因此如隐名股东能证明对公司出资的事实，并以股东身份直接享有行使股东权利，即应承认其股东资格。这是对公司和出资人真实意思的尊重，也有利于提高投资人的积极性，促进经济发展，适应现实需要。

　　2、否定说。这种观点认为，公司股东登记制度的目的在于使公司股东情况为交易相对人知悉，并基于对登记内容的信赖而与公司、股东发生交易，从而保障交易秩序和安全，这是商事外观主义原则的体现，在认定股东资格问题上应形式要件优于实质要件。如承认隐名股东的股东资格，将会使显名股东从事的交易行为被否定，损害善意股东与第三人的利益，也不利于公司的登记管理，并可能为某些禁止成为公司股东的特殊主体利用进行暗箱操作。

　　3、区分说。这种观点认为， 在处理因公司的交易行为等公司外部行为而引发的涉及到债权人等第三人介入的股东资格争议时，由于交易行为与工商登记的公示力有关，因此应以工商登记文件中对股东的记载来确认股东资格。在处理公司内部股东则个确认纠纷时，隐名股东可依出资协议等实质证据直接对抗显名股东。因为就公司内部而言，其改变的仅仅是公司股东之间的权利义务分配，这种权利义务的分配在不涉及第三人利益时，可以一般契约原则加以调整。

　 （二）司法实践中的不同案例

　　司法实践中，各地法院对隐名股东的股东资格问题形成了不同的裁判结果。

　　案例一：南国酒店公司股权纠纷案。京山公司是南国酒店公司的实际出资人，与华兴公司签订协议，由华兴公司出任合资方但不实际出资，京山公司出资但不作为股东成立中外合资经营企业南国酒店公司。后京山公司把自己在南国酒店的股东权益转让给京华公司后注销，京华公司主张其在南国酒店公司的股东权益，南国酒店公司不承认京华公司的股东权益，产生股权纠纷。广东佛山市中级人民法院从公平合理原则出发，判决确认京山公司在南国酒店公司的股权，确定京华公司的股东资格。

境外个人在华购置房地产的政策与实务

奚正辉


　　中国房地产市场经历了近10年的涨幅，目前已进入一个相对稳定的时期，随着中国经济的发展和人民币升值的预期，有越来越多的境外个人想在中国直接购买房地产。但为了抑制房地产泡沫，中国政府对房地产市场的调控力度却越来越大，各种限制法规、政策频繁出台，着实令境外个人望房兴叹。

一、 境外个人在华购买房地产的政策演变

　　国家对境外个人在华购买房地产的相关法规、政策是随着中国的改革开放一起进行的，主要经历了四个阶段：
　　第一，起始阶段。1980年3月5日，国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定：鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅，产权和使用权归己，国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我境内的亲友。该政策的出台，推动了中国一些沿海城市建造许多侨汇房，并出售给华侨等，这也是新中国对外开放房地产市场的开始。
　　第二，发展阶段。在20世纪80年代末90年代初，中国政府允许房地产开发商建造外销房，将该商品房销售给境外人士，那时商品房有外销与内销之分，境外人士只能购买外销商品房。1994年11月15日，建设部制定了《城市商品房预售管理办法》，第8条规定：需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
　　第三，鼎盛阶段。为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境，实现全面开放，中国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制，除国家安全外，境外人士可以购买任何中国的房地产。
　　2002年8月，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》，从2002年9月1日开始，北京市取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定。
　　2001年7月16日，上海市人民政府下发了《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》，通知合并了内销、外销商品住房；取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别，也就是境外人士可以购买上海的任何住宅，但非居住用房还有限制。
　　2003年2月18日，上海市房屋土地资源管理局下发了《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制，全面建立开放、统一的商品房交易市场。
　　第四，管制阶段。随着外资不断地涌入中国房地产市场，中国的房地产价格快速攀升，房价远高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急剧上升，产生了房地产市场泡沫，不仅导致了居者无其屋，而且昂贵的房价增加了商业的成本，严重影响了商业、工业的发展。为了遏制房价的上涨，2005年5月9日，国务院办公厅转发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，中国政府开始全面介入房地产市场，中国房地产市场的宏观调控由此拉开了序幕。
　　为了遏制房价的进一步上扬，2006年7月11日，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，第十条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是，该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋，但境外人士原来购买的房地产，还是可以自由出售的。

二、境外个人在华购置房地产的实务

1、 签订购房合同

　　目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是，一定要仔细阅读购房合同，看自己的条件是否都写在上面，尤其要注意补充条款。在制定合同时，购房者的关键义务是付款，所以要注意付款的日期是否太紧张，购房者的权利是收楼并取得房地产权证，所以要注意收楼及取得产权证的时间。
　　作为境外人购房，其购房合同需要公证，这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款，所签订的贷款抵押合同，也需要公证。公证其实是一个审查的程序，最大限度的保证该合同的真实性，有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证，例如北京，就已经取消了境外人购房公证。

2、 结汇支付房款

　　买房必然涉及到支付房款的问题，如果境外个人在中国境内有人民币存款，则可以省去很多麻烦，直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是，多数境外个人并没有现成的人民币，而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后，才能支付房价款。这样，相对于人民币直接支付的情形，则增加了结汇这一道购房门槛。
　　2006年9月1日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
　　根据外汇《通知》，港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时，需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人，除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外，还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定，开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款，必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后，直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
　　在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地资源管理局制定了《关于购房结汇出具相关证明的通知》，其规定：“一、境外机构和个人购买本市预售商品房的，在签订上海市商品房预售合同并网上备案后，应当按规定向房屋所在地区县房地产交易中心申请办理预售合同预告登记，取得预告登记证明。该预告登记证明可作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。二、境外机构和个人购买本市现售商品房或存量房屋，签订上海市商品房出售合同或上海市房地产买卖合同并网上备案的，在办理新建商品房转移登记前，经房屋所在地区县房地产交易中心确认后，开具《境外机构和个人购买本市房屋已网上备案的证明》，可以作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。”在预售的情况下，只有做了预告登记，购房者才能将外汇结汇并支付到开发商人民币账户。

3、 向银行申请贷款

　　银行对境外个人申请贷款审核比较严格，一般都由银行直接审核。需向银行提供如下材料：房屋购买合同、护照、结婚证（或单生证明）以及个人收入证明（或税单）、在中国境内工作或学习满1年的证明。
　　《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
　　《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
　　境外个人购房时可以向任何一家国内银行借人民币，不过境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款，以后逐月偿还外币。借外币的优势在于贷款利率比较优惠，而且随着人民币的升值，还外币可以赚汇率差。
　　作为境外个人在中国购房，其也可以在外国直接融资，然后将该外币资金直接汇到中国，结汇后支付房款。
　　境外人在国内贷款，签署的抵押贷款合同也许办理公证，银行通常在取得他项权利证后直接将该贷款支付给出售方。

4、 办理房地产权证

　　根据中国的法律规定，房屋所有权的取得必须以登记为准，即购房者自有关房地产管理部门对房屋所有权予以登记之日取得该房屋的所有权。
　　办理产权证时，须缴纳税费后才能办理转移登记，手续较为繁琐，而且费时，建议找专业人士代为办理。

希望本文对有意在中国境内购置房地产的境外人士有所帮助。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师