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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权/王卫国

时间:2024-07-05 10:47:24 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8253
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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者:王卫国 江西省吉水县人民法院

案情:
2001年3月,胡某租赁赵某一间店面经营百货,租期5年,租金9万元,于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月,胡某因经营不善,将该店面转租给刘某,并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初,赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面,刘某则表示没钱买下。同年4月,赵某将店面出售给罗某,在办理产权变更登记时,胡某以赵某出售店面未通知自己,侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见:
第一种意见认为:本案胡某享有诉争店面的优先购买权,赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是:胡某承租赵某店面期间,经出租人的默示同意,将店面转租给刘某,我国《合同法》法第224条第一项规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此,胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某,根据合同相对性原则,刘某不能代替胡某享有优先购买权,赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面,侵犯了胡某的优先购买权,赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为:本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权,其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是:胡某经出租人的默示同意,将店面转租给刘某,即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系,胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有,故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某,刘某也放弃了优先购买权,赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权,应驳回胡某的请求。

评析:
我国《合同法》第230条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定,“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”,这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是:维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系,特别是居住房屋的依赖关系,体现了社会中的一种基本人权关系;维护承租人对财产的稳定使用的状况,发挥财产利用的最大效能,促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益,形成了与租赁物的依赖关系,而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护,在合法的转租中,承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人,在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移,为此,法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义,即承租人在转租房屋的同时,已将房屋的优先购买权一并转移,由次承租人实际享有房屋的优先购买权,承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上,笔者赞同第二种意见。




福建省人民检察院关于依法处理扣押、冻结款物必须严格执行的五条规定

福建省人民检察院


福建省人民检察院关于依法处理扣押、冻结款物必须严格执行的五条规定

(2006年11月3日福建省人民检察院检察委员会第八次会议讨论通过)


为加强执法规范化建设,确保公正严格执法,根据高检院有关扣押、冻结款物工作规定,制定本规定。
一、人民检察院提起公诉案件的扣押、冻结款物需要上缴国库的,应当严格按照人民法院的生效判决、裁定执行。
二、人民检察院作出撤销案件决定书、不起诉决定书或者收到人民法院生效判决、裁定书和有关主管部门处罚决定后,应当在三十日以内依法对扣押、冻结款物作出处理。情况特殊的,经本院检察长决定,可以延长三十日。严禁以任何借口拖延处理或随意处理。
三、构成犯罪的贪污、挪用公款案件的扣押、冻结款物,除法院判决上缴国库外,应归还原单位;贪污、挪用公款案件的扣押、冻结款物,原单位已作损失核销了的,一律上缴国库。
四、扣押、冻结的款物应当退还、返还给被扣押人或被害人的,应在作出决定后七日内通知有关当事人前来办理,严禁不予退还、不予返还或故意拖延。
五、扣押、冻结款物属违法所得需要没收上缴国库的,应由侦查部门或公诉部门制作检察意见书,按照违法行为的性质分别移送纪检、监察、财政、审计等有关主管机关作出处罚决定。人民检察院必须根据处罚决定作出处理,严禁越权直接没收或直接上缴国库。



锦州市河道管理办法

辽宁省锦州市人民政府


锦州市河道管理办法

锦州市人民政府令第1号


  现发布《锦州市河道管理办法》,自2010年4月1日起施行。
                              市长 王文权
                           二〇一〇年三月二十二日

            锦州市河道管理办法

                  第一章 总  则

  第一条 为了加强河道管理,防御洪水灾害,发挥河道综合效益,保障经济建设顺利进行,根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国河道管理条例》、《辽宁省实施<中华人民共和国防洪法>办法》、《辽宁省河道管理条例》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于我市行政区域内的河道管理。
  第三条 市、县(含县级市、区,下同)水行政主管部门按照规定负责本行政区域内的河道管理工作。
  河道管理实行统一管理和分级管理相结合的原则。
  我市行政区域内大凌河、小凌河、绕阳河的主要河段及大兴堡河的河道专项规划和行政审批事项,由省水行政主管部门进行编制和审批,其他管理工作由市水行政主管部门负责;小凌河非主要河段、女儿河、细河、羊肠河、东沙河、西沙河的河道专项规划和行政审批事项及其他管理工作,由市水行政主管部门负责编制、审批和管理;其他小型河流的河道专项规划和行政审批事项及其他管理工作,由县水行政主管部门按照行政区域划分负责编制、审批和管理。
  市、县有关部门按照各自职责,依法协助水行政主管部门做好河道管理工作。

                   第二章 河道保护
  
  第四条 河道管理范围:有堤防的河道管理范围为两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地(包括可耕地)、行洪区,两岸堤防及护堤地;无堤防的河道管理范围根据历史最高洪水位或者设计洪水位确定。
  大凌河、小凌河、绕阳河、大兴堡河、女儿河的护堤地范围为两岸堤防背水坡堤角外延的10至20米;细河、羊肠河、东沙河、西沙河的护堤地范围为两岸堤防背水坡堤角外延的5至10米;其他小型河流的护堤地范围由各县按照规定自行确定。
  第五条 在河道管理范围内从事下列活动,必须报有管辖权的水行政管理部门批准,涉及其他部门的,并按照有关规定审批:
  (一)新开河道、改变河势的;  
  (二)挖砂、采石、取土、淘金(以下统称采砂),翻动土体对河道有不利影响的;
  (三)爆破、钻探、打井的;  
  (四)挖筑鱼池(塘)或者从事水产品养殖的;  
  (五)修建设施的;  
  (六)存放物资的;  
  (七)开垦土地、开采地下资源、进行考古发掘的。  
  第六条 对壅水、阻水严重或者为提高河道防洪标准进行河道整治需要改建、扩建或者拆除的跨河、穿河、临河、跨堤、穿堤、临堤等工程设施,由县以上水行政主管部门提出方案,报请本级人民政府责令工程建设单位限期改建、扩建或者拆除。逾期不改建、扩建或者拆除的,由县以上水行政主管部门采取处置措施,所需费用由工程产权单位承担。
  第七条 在河道管理范围内新建、扩建、改建跨河、穿河、临河、跨堤、穿堤、临堤的桥梁、码头、道路、渡口、管道、缆线、取水、排水等工程设施的工程建设方案,必须由具有水利资质资格的设计单位提出审核意见,并报有管辖权的水行政主管部门审查同意。
  前款工程设施需要占用河道管理范围内的土地,跨越河道空间或者穿越河床的,工程设施建设的位置和界限应当经水行政主管部门批准;建设单位应当按照水行政主管部门批准的位置和界限安排施工。
  第八条 禁止在饮用水水源保护区河道内设置排污口。
  在非饮用水水源保护区河道内新建、改建或者扩大排污口,必须经有管辖权的水行政主管部门审查同意。
  第九条 河道管理范围内的河道堤防等水利工程设施,非经有管辖权的水行政主管部门批准,不得填堵、占用或者拆毁。
  因施工、排污造成河道淤积或者对河道堤防等水利工程设施造成损害的,由建设单位或者产权单位承担清淤和赔偿责任。
  第十条 在河道管理范围内,禁止下列行为:
  (一)修建套堤、围堤、阻水渠道、阻水道路;  
  (二)弃置矿渣、石渣、煤灰、泥土、垃圾;  
  (三)种植高秆农作物、芦苇、杞柳、荻柴和树木(不含护堤护岸林,下同);
  (四)设置拦河渔具。  

                     第三章 河道利用

  第十一条 河道管理范围内的砂石资源,由有管辖权的水行政主管部门统一规划、计划开采并组织招投标。
  每年年初,由有管辖权的水行政主管部门负责组织有关技术人员对管辖范围内的河道进行现场勘测,在确保河道内各种设施防洪安全的前提下,编制年度采砂规划。
  第十二条 河道采砂依法实行许可证制度。
  采砂单位和个人应当向有管辖权的水行政主管部门提出申请,经有管辖权的水行政主管部门批准,取得河道采砂许可证后,方可采砂。
  河道采砂必须依法交纳河道采砂管理费。
  第十三条 经批准的采砂单位和个人应当按照批准要求进行采掘,应当服从河道整治规划和防汛统一调度,以疏浚河道为主,不得影响河势变化和行洪,不得危及堤岸、水工程建筑物、桥梁、地上地下管线等设施的安全。
  第十四条 经批准的采砂单位和个人应当服从水行政主管部门的管理,严格按照河道采砂许可证规定的开采地点、开采范围、开采总量、开采期限、作业方式、弃料处理方式进行开采。禁止涂改、倒卖、出租、出借河道采砂许可证,或者以其他形式非法转让采砂权。
  第十五条 各级人民政府及水行政主管部门对河滩地应当进行科学规划,合理利用,并且按照分级管理的有关规定加强管理。
  河滩地承包合同原则上一年一签。河滩地承包者在承包的河滩内不得修建温室大棚等永久性建筑、乱垦乱种、擅自栽树及进行其他影响行洪的活动。

                      第四章 法律责任

  第十六条 违反本办法第五条规定,有下列行为之一的,由水行政主管部门责令停止违法行为,没收非法所得,恢复原状或者采取其他补救措施,既不恢复原状也不采取其他补救措施的,水行政主管部门组织恢复原状或者采取其他补救措施,所需费用由违法者承担,并可按照下列规定处以罚款: 
  (一)新开河道、改变河势的,处1万元以上10万元以下罚款; 
  (二)采砂,翻动土体对河道有不利影响的,属于经营性的处1万元以上10万元以下罚款;属于非经营性的处5千元以下罚款;
  (三)爆破、钻探、打井的,处5万元以下罚款;
  (四)挖筑鱼池(塘)、从事水产品养殖、修建设施、存放物资的,处3万元以下罚款;  
  (五)开垦土地、开采地下资源、进行考古发掘的,处2万元以下罚款。
  第十七条 违反本办法第七条规定,未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按照水行政主管部门审查批准的位置、界限,在河道管理范围内从事工程设施建设活动的,责令停止违法行为,补办审查同意或者审查批准手续;工程设施建设严重影响防洪的,责令限期拆除,逾期不拆除的,强行拆除,所需费用由违法单位承担;影响防洪但尚可采取补救措施的,责令限期采取补救措施,可以处1万元以上10万元以下罚款。
  第十八条 违反本办法第八条第一款规定,在饮用水水源保护区内河道内设置排污口的,由水行政主管部门责令限期拆除、恢复原状;逾期不拆除、不恢复原状的,强行拆除、恢复原状,并处5万元以上10万元以下罚款。
  违反本办法第八条第二款规定,未经水行政主管部门审查同意,擅自在非饮用水水源保护区河道内新建、改建或者扩大排污口的,由水行政主管部门责令停止违法行为,限期恢复原状,处5万元以上10万元以下罚款。
  第十九条 违反本办法第十条规定,有下列行为之一的,责令停止违法行为,限期清除障碍,逾期不清除的,水行政主管部门组织清除,所需费用由违法者承担,并可按照下列规定处以罚款:  
  (一)修建套堤、围堤、阻水渠道、阻水道路、弃置矿渣、石渣、煤灰、泥土、垃圾的,处5千元以上5万元以下罚款;  
  (二) 种植高秆农作物、芦苇、杞柳、荻柴和树木以及设置拦河渔具的,处1千元以上2万元以下罚款。
  第二十条 水行政主管部门的工作人员,有下列行为之一的,由其所在单位或者上级主管机关依法给予行政处分;造成重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任:  
  (一)违反本办法第五条规定,在河道管理范围内,乱批项目危及河道堤防安全的;  
  (二)违反本办法第七条规定,不按照河道整治规划和防洪标准审批工程项目的;  
  (三)违反本办法第十一条规定,不公开招标确定采砂者的。

                     第五章 附  则

  第二十一条 本办法由市水利局组织实施。
  第二十二条 本办法自2010年4月1日起施行。2005年12月7日市政府令第17号发布、2008年12月19日市政府令第11号修订的《锦州市河道管理办法》同时废止。本办法有效期为5年。