您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

时间:2024-07-07 04:50:44 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8209
下载地址: 点击此处下载
房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

交通运输部、教育部关于在职业院校交通运输类专业推行“双证书”制度的实施意见

交通运输部 教育部


交通运输部、教育部关于在职业院校交通运输类专业推行“双证书”制度的实施意见




各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团及计划单列市交通运输厅(局、委)、教育厅(局、委),相关职业院校,有关单位:
  为深入实施“人才强交”战略,促进职业教育与职业资格的有机衔接,加强交通运输行业技术技能人力资源开发,根据《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》和《交通行业职业资格工作中长期规划纲要》,现就在职业院校交通运输类专业推行学历证书和职业资格证书相衔接制度(以下简称“双证书”制度),提出以下意见。
  一、总体要求
  (一)指导思想。
  以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,以服务现代交通运输业发展为宗旨,以促进职业教育教学改革与职业资格制度建设相结合为抓手,创新人才培养模式,完善职业资格制度,不断提升职业院校学生的职业素养和实践能力,为加快发展现代交通运输业提供人才保障和智力支持。
  (二)基本原则。
  坚持需求导向,提升质量。强化职业院校人才培养的需求导向,以提高学生职业技能水平和就业创业能力为核心,遵循人才培养规律,全面提升人才培养质量。
  坚持改革创新,增强活力。以职业资格为引领,以推进职业教育教学改革为重点,努力增强职业教育吸引力和职业资格证书的社会影响力。
  坚持统一部署,试点先行。注重统筹规划,强化“双证书”制度体系设计,在有条件的职业院校和专业(职业)择优试点,示范引领,稳步推进。
  (三)总体目标和实施步骤。
  到2020年,职业院校交通运输类专业教学标准与国家职业标准联动机制更加健全,学历证书与职业资格证书相互衔接更加紧密,交通运输应用技术和技能人才培养质量和数量基本满足行业发展需要。
  ——启动阶段。2013年,制定推进“双证书”制度实施的相关配套措施。
  ——试点阶段。2014-2016年,在部分有条件的职业院校的汽车技术类、路桥工程类等交通运输专业开展“双证书”试点工作。
  ——推进阶段。2017-2020年,在试点阶段基础上,逐步扩大到在职业院校的交通运输管理类、交通工程机械类等其他交通运输专业推行“双证书”制度。
  二、以职业能力为基础,建立健全职业标准评价体系
  (一)建立健全交通运输行业国家职业标准体系。
  以《国家职业分类大典》修订工作为契机,以交通运输行业不同职业的岗位胜任能力为基础,加大交通运输行业国家职业标准的开发力度。根据行业发展实际不断修订已有国家职业标准,为“双证书”制度实施提供科学依据。
  (二)完善和创新职业资格评价体系。
  按照国家职业资格工作要求,结合行业职业教育特点和实际情况,研究建立国家职业标准与专业教学标准、鉴定机构和职业院校、考评人员和专业教师、职业考评和教学考试相结合的职业资格评价体系,实现职业教育与职业资格的有效衔接。
  三、以职业资格为引领,不断深化职业教育教学改革
  (一)完善专业课程体系。
  以促进就业为导向,按照专业教学标准与职业标准相互衔接的要求,优化设置,动态调整,构建对接紧密、特色鲜明、内容先进的专业课程体系。
  (二)加强教学团队建设。
  加强专兼结合的“双师型”教学团队建设,培养具有行业影响力的专业带头人和骨干教师,聘请企业工程技术人员、高技能人才作为兼职教师。鼓励教师取得相关职业资格证书。
  (三)改善实习实训条件。
  建设体现工作实境,集教学、科研、社会服务等功能为一体的实训基地。加强校企合作,鼓励院校与鉴定机构紧密结合,加强对学生实践能力的培养。
  (四)创新教学管理模式。
  推广完善学分制和弹性学制,建立灵活、开放的学籍管理制度,拓展应用技术和技能人才培养渠道。完善课堂教学和实训教学评估制度,确保人才培养质量。
  四、以质量评价为核心,积极推进“双证书”制度组织实施
  (一)制订专业质量评价标准和流程。
  以课程体系、教学内容、师资力量和实训条件为重点,建立与职业资格等级相应的专业质量评价标准,制定评价程序,建立健全质量监控和保障体系。
  (二)实施以质量评价为基础的职业资格证书颁发制度。
  经交通运输部职业资格主管部门评价的职业院校交通运输类专业,质量优良的,学生毕业取得学历证书,同时可取得相应级别的职业资格证书;质量较好的,根据专业的实际情况,学生毕业取得学历证书后,需另加试相应职业资格考试内容,考试合格后可取得相应级别的职业资格证书。
   (三)实施职业技能人才免试招生和教学管理制度。
  已取得交通运输部颁发的职业资格证书,且符合相关规定的在职在岗人员,经报名、审核后,可由职业院校免试录取。其中,申请免试录取高等职业学校的,应符合《教育部关于积极推进高等职业教育考试招生制度改革的指导意见》的相关规定。有关职业院校应对此类学生实施“学分制、模块化”教学。学生参加职业资格证书考试内容的相关课程可以免修免考,计算学分。
  (四)推进职业技能竞赛与职业资格衔接。
  交通运输部职业资格主管部门制定相应的政策,对在职业技能竞赛中获奖的学生授予相应的职业资格证书。
  五、保障措施
  (一)加强组织领导。
  交通运输部和教育部负责宏观指导,统筹推进“双证书”制度的实施;各地交通运输主管部门和教育行政部门应密切协调配合,加强对本地区职业院校交通运输类专业“双证书”制度实施的指导,加大对职业院校交通运输类专业建设支持力度,保障“双证书”制度的实施;交通运输部职业资格主管部门负责组织开展“双证书”制度的有关具体工作。
  (二)强化基础保障。
  按照国家职业资格工作有关政策规定和要求,稳步推进在职业院校设立职业技能鉴定站,加强考评员和质量督导员队伍建设,为“双证书”制度实施提供基础保障。
  (三)加大宣传力度。
  各职业院校要开展职业资格证书制度的宣传咨询活动,帮助学生了解国家职业资格制度和当前的就业形势,做好职业生涯规划,提高学生职业技能水平和就业创业能力。
  


交通运输部 教育部
2013年10月8日




大同古城保护管理条例

山西省大同市人大常委会


大同古城保护管理条例
大同市人民代表大会常务委员会


(2000年3月2日大同市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2000年3月31日山西省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准)

第一章 总则
第一条 为加强大同古城的保护和管理,弘扬优秀历史文化,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国文物保护法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称大同古城是指北魏平城、隋、唐、辽、金城池遗存和明代增筑的大同城主城。
第三条 大同古城保护和管理遵循“保护为主,抢救第一”的方针,坚持“有效保护,合理利用,加强管理”的原则。实行保护与利用相结合、整体环境风貌控制与重点保护相结合、专门管理与群众参与相结合。
第四条 在古城范围内活动的任何单位和个人均应遵守本条例。
第五条 市人民政府负责大同古城保护、管理的领导工作。
市规划、建设、文物行政管理部门按照各自职责负责古城保护管理工作。
市计划、财政、房产、市容环境卫生、环保、土地、公安、工商、旅游、民政、地矿、宗教等行政管理部门和大同古城所在地的区人民政府应当按照各自职责,协同做好大同古城保护管理工作。
第六条 大同古城保护应当纳入本市国民经济和社会发展计划,保护维修经费应当列入市级财政预算,并随财政收入的增长逐年有所增加。积极吸纳符合国家规定的拨款、捐助和投资。
第七条 任何单位和个人都有保护大同古城的义务,并有权对破坏大同古城的行为进行检举和控告。
第八条 市人民政府应当制定保护管理古城的奖励办法,对保护、管理、研究和利用大同古城作出突出贡献的单位和个人给予表彰和奖励。

第二章 保护与管理
第九条 市人民政府应当编制大同古城保护规划,并列入大同市城市总体规划。
第十条 大同古城内各级文物保护单位的保护工作,应当严格遵守和执行《中华人民共和国文物保护法》。
第十一条 大同古城分为保护控制区和重点保护区,实行分区、分级管理。
北魏平城、隋、唐、辽、金城池遗存为保护控制区,明代增筑的大同城主城和城墙外围12米以内的区域为重点保护区。
重点保护区划分为一、二、三级保护范围。
第十二条 大同古城内的建设项目选址应先进行文物调查或勘探,征得文物行政管理部门同意后,方可建设。
第十三条 保护控制区内,重点保护各级文物保护单位,划定其保护范围和建设控制地带。对已发现的重要文化遗址设立永久性标志,对新发现的文物应及时采取保护措施。
任何单位和个人不得毁坏和随意占用具有保护价值的历史文化遗存。
第十四条 重点保护区内,保持传统的街巷格局、建筑风貌和空间环境,新建、维修、改造和重建建筑物、构筑物应当与周围传统街区风貌相谐调。
第十五条 重点保护区内保存完好、具有历史代表性的尚未列入文物保护单位的民居、店铺等,可以列为重点传统建筑进行保护。
第十六条 一级保护范围为以鼓楼东西街为轴线,东至东城墙,西至西城墙,北至大东街、大西街南侧,南至东西羊市巷延伸至东西城墙北侧的区域。
二级保护范围为东、西、南、北柴市角街道中心线两侧各30米内的区域。
在一、二级保护范围内维修、改造和重建,应当依照本条例和古城保护规划制定方案,由市人民政府组织专家论证后,方可实施。
重点保护区内一、二级保护范围以外的区域为三级保护范围。在此范围内,对各级文物保护单位和重点传统建筑应当划定保护范围和建设控制地带。
第十七条 任何单位和个人不得拆除占用重点保护区内的古城墙及其遗址和相关文物古迹。
古城墙两侧12米范围,禁止新建与古城墙保护无关的建筑,现存的应逐步拆除。
市人民政府应当在古城墙四角设置保护性标志,在已无遗存的古城墙原址作出展示性标志,有计划地对古城墙进行维修并鼓励和支持社会各方面参与。
第十八条 市人民政府应当有计划地做好大同古城的绿化工作。
任何单位和个人不得损坏、砍伐或者擅自迁移重点保护区内的古树名木。
市建设行政管理部门应当建立古树名木保护档案,划定保护范围,设置保护标志,加强养护管理。
第十九条 文物保护单位和重点传统建筑的民居、店铺,由产权所有者或使用者负责保养、维修。产权属于集体、个人的文物保护单位的民居,市人民政府应给予一定的维修经费补贴。
非文物单位和个人占用属于国家所有的文物保护单位,应予搬迁;暂时不能搬迁的,应与市文物行政管理部门签订临时占用合同并负责建筑物的保护、维修。
文物保护单位和重点传统建筑的修缮计划和设计施工方案,应当依法办理审批手续。
第二十条 重点保护区内单位和个人拥有的重点传统建筑,市人民政府享有优先购买权。
第二十一条 重点保护区内设置广告的位置,应当经市规划行政管理部门审批。
第二十二条 重点保护区内禁止新建工业项目,现有工业企业应逐步搬迁或改造。
第二十三条 大同古城内应当积极保护环境,推广应用低污染燃烧技术。重点保护区内禁止饮食业经营者直接燃烧原煤,禁止使用简易方式加工处理沥青、油毡、焦油、橡胶、塑料、皮革、树叶及其他产生恶臭或有毒有害气体的物质。
第二十四条 市规划、建设、市容环境卫生行政管理部门和大同古城所在地的区人民政府以及居(村)民委员会、驻街单位,应当加强市容和环境卫生管理,加强垃圾网点建设和管理,做好清洁保洁工作。
第二十五条 市人民政府、大同古城所在地的区人民政府以及各有关行政管理部门和单位,应当完善古城内的市政设施和公用设施。
第二十六条 市人民政府应当控制重点保护区内的人口规模,有计划地引导重点保护区内的单位和人口向外分流,使人口密度达到合理水平。

第三章 开发利用
第二十七条 鼓励国内外投资者对大同古城资源实施保护性开发利用,发展旅游业及相关产业。
第二十八条 具备开放条件的重点传统建筑中的民居,在征得居民同意后,由市旅游行政管理部门设立游览标志,开放游览。
第二十九条 古建筑的复建,其设计方案经文物行政管理部门审查同意后,依法办理审批手续。
第三十条 市人民政府应建立大同古城保护档案,开展对大同古城历史、文化及保护、开发利用的研究。

第四章 法律责任
第三十一条 违反本条例第十七条第二款、第二十二条规定的,由市规划行政管理部门责令其停止建设,限期拆除或没收违法建筑物、构筑物和其它相关设施。
第三十二条 违反本条例第二十一条规定的,由市规划行政管理部门责令限期改正,可并处工程总造价的5%-15%的罚款。
第三十三条 违反本条例第十条、第十三条第二款和第十七条第一款规定的,由市文物行政管理部门依照《中华人民共和国文物保护法》的有关规定处罚。
第三十四条 违反本条例第十九条第三款、第二十九条规定的,由市文物行政管理部门给予警告并责令停止违法行为。
第三十五条 违反本条例第十八条规定的,由市建设行政管理部门依照《大同市城市绿化管理办法》处罚。
第三十六条 违反本条例第二十三条规定的,由市环境保护行政管理部门依照《大同市烟尘控制区管理办法》处罚。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十八条 市人民政府和大同古城所在地的区人民政府及其各有关部门、单位和工作人员应当恪尽职守,严格执法;对大同古城保护、管理工作失职、渎职的,应当依法追究其主要负责人和直接责任人的行政、民事责任。
第三十九条 违反本条例规定,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附则
第四十条 本条例应用中的具体问题,由市人民政府负责解释。
第四十一条 本条例自公布之日起施行。


(2000年3月31日山西省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过)


山西省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议对大同市人大常委会上报的由大同市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议于2000年3月2日通过的《大同古城保护管理条例》进行了审议,决定予以批准。



2000年3月31日