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虚拟产权式商铺物权属性分析/李晨毅

时间:2024-05-21 09:26:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9902
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虚拟产权式商铺,是指开发商将大型商业项目,分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售,投资者拥有商铺的产权,但并不独立经营,而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用,投资者取得收益的房地产开发模式。近年来,由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述,造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为,商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额,各买受人之间是按份共有关系,而不是独立产权的建筑物区分所有关系,商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。

首先,由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址,不是物理形态的空间分割模式,商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割,每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额,而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”,商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。

其次,从合同签订的目的来看,商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营,同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买,将不可能销售下去,即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时,商铺份额的价值相同,其并不按照实际商铺的位置区别价格,所以其并不关心铺位的具体位置。因此,从合同签订的目的上,也反映出商铺物权独立价值“弱化”,更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。

另外,但凡采用商铺销售模式的商城,都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定,合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理,而投资人不能私自经营,也不得私自委托别人经营,故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求,房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”,并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构,而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束,否认权利人对商铺的支配性,同样体现了按份共有人对共同义务的承担。

综上所述,将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。


(作者单位:河南省义马市人民法院)
浅析WT0贸易法在中国的适用

刘亮


  我国加入WTO后,对全球经济一体化,建立国际贸易新次序都起到非常积极作用。这也促使我国进—步对内深化改革,对外扩大开放,促使我国经济发展驶入国际经济的快车道。但是,在WTO框架内如何建立完善我国的法律是摆在我们面前的现实问题。下面就此问题做一分析;
  一、我国的入世承诺和WT0协定规定的义务
  根据《马拉喀什建立世界贸易组织协定》第16条第4款之规定,“每一成员应保证其法律、法规和行政程序与所附各协定对其规定的义务相一致。”该规定被视为是将《维也纳条约法公约》第二十六条“条约必须遵守”,“凡有效之条约对其各当事同有拘束力,必须由各该国善意履行”转变成WTO里的特定法律义务,各成员应当遵守。若一成员违反该义务,另一成员可以单独援引该条提起“违约之诉”。因此,从立法看,凡是与WTO协定(含中国入世承诺)不一致的法律、法规和行政措施等任何具有强制力的措施均可以构成“违约之诉”。根据《中国加入下作组报告书》第68条之规定,“中国代表确认,行政法规、部门规章及中央政府的其他措施将及时颁布,以便中国的承诺在有关时限内得以充分实施。如行政法规、部门规章或其他措施未能在此类时限内到位,则主管机关仍将遵守中国在《WT0协定》和议定书(草案)项下的义务。中国代表进一步确认,中央政府将及时修改或废止与中国在《WT0协定》和议定书(草案)项下的义务不一致的行政法规或部门规章。工作组注意到这些义务。”
  第68条规定了中国政府履行入世承诺的三项既独立与互相联系的三个层次的法定义务。违反任何一项义务,即构成“违约之诉”或“非违约之诉”:
  (1)立法机关立法要与WTO协定一致的义务:立法机关应当及时颁布与世贸规则一致的行政法规、部门规章和其他中央政府措施;
  (2)执法机关(含行政执法、法院、仲裁等)的补救义务;在立法机关未尽其义务时(立法不到位包括两项:一是积极立法不一致,即立法与世贸规则不一致,二是消极立法不一致,即立法空缺),执法机关利司法机关的义务是遵守中国政府在WTO协定和中国入世承诺里约定的义务,而不是国内法里有不一致的法律等措施;
  (3)中央政府的及时监督义务:在立法机关末尽其义务时(立法不到位包括两项:一是积极立法不一致,即立法与世贸规则不一致,二是消极立法不一致,即立法空缺)时,中央政府负有义务及时修改或废止与世贸规则不一致的行政法规或部门规章。
  二、WTO法在我国司法中的间接适用
  因为WTO协定(含入世承诺)不是民事领域的国际条约,不能作为国内法直接予以适用,只能间接适用,即指在国内只能适用国内法,即使内国法与WTO协定(含我国入世承诺)不一致,也应该适用内国法。因为法院、行政执法机关在处理案件中都不可能直接依据国际公约,只能依据本国的法律法规处理,因此,从立法的角度看,履行WTO协定(含中国入世承诺)只有通过方法程序将WTO协定转化为国内法;个人和企业不得依据WTO协定作为法律依据,维护自己的合法权利。再进一步阐述就是WTO法只能先转化国内法才可在实践中适用。这就是人们常说的转化产生的间接适用。
  中国法律应当修改而没有修改的以及经修改或新制定的行政法规、部门规章及中央政府的其他措施,若仍与WTO协定不一致,中国执法机关和司法机关不得适用内国法不—致的部分,应尽快建立相关法律体系,与此同时,中央政府必须及时修改或废止不一致的部分法律等措施。这样,既可以避免或减少国际争端,也可以给立法机关修改法律赢得时间和修改的实践依据。


北安市人民法院 刘亮

吉林省人民政府批转省建设厅省监察厅制定的关于加速吉林省有形建筑市场建设若干规定的通知

吉林省人民政府


吉林省人民政府批转省建设厅省监察厅制定的关于加速吉林省有形建筑市场建设若干规定的通知

吉政发〔2000〕19号

各市、州、县人民政府,省政府各厅委、各直属机构:

省政府同意省建设厅、省监察厅制定的《关于加速吉林省有形建筑市场建设的若干规定》,现转发给你们,请按照执行。

吉林省人民政府

二○○○年七月三日


关于加速吉林省有形建筑
市场建设的若干规定
省建设厅 省监察厅
(2000年6月)

为了贯彻落实全国有形建筑市场建设工作座谈会精神,进一步促进我省有形建筑市场(建设工程交易中心)的建设,规范有形建筑市场的运行,确保建筑经营活动当事人的合法权益和建设工程质量,遏制建设工程承发包领域中不正之风和腐败现象的滋生,促进我省建设事业的健康发展,依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《吉林省建筑市场管理条例》等有关法律、法规和规章,制定本规定。

  一、有形建筑市场是提供建设工程集中招标投标交易场所的企业法人单位。有形建筑市场的建立,应当遵循因地制宜、经济实用、量力而行、模式多样的原则,从实际出发,不要在场地规模、设施等方面盲目攀比。

 二、有形建筑市场的建立和撤销,由建设行政管理部门审批;建立运行的指导监督,由建设行政管理部门和监察机关负责,并按照各自的职责,依法查处建设工程交易活动中的违规违纪行为。

三、有形建筑市场应当具备下列基本功能:

(一)收集、存贮和发布各类工程信息、企业状况信息(包括勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理单位等)、材料价格信息、政策法规信息等,为建设工程交易各方提供信息服务。

(二)为建设工程交易活动(包括工程的开标、评标、定标等)提供设施齐全的场所和周到的服务。

(三)为政府有关管理部门进驻集中办公、办理有关手续和依法监督招标投标活动,提供场所等服务。

四、依法成立的有形建筑市场应当及时、准确地发布工程等信息,配合政府有关管理部门做好相应的建设工程交易活动的管理和服务工作,不得取代工程招标投标监督管理机构与行使工程招标代理的职能;发现建设工程交易活动中的违规违纪行为,及时向政府有关管理部门报告,并协助进行处理。应当按照物价部门批准的收费标准收取有关费用,并公布收费的项目、标准和方法;应当逐步实现计算机管理,提高办事效率,减少人为因素对建设工程交易活动的干扰和影响;应当建立内部制约监督机制,制定并公布规章制度及其工作人员守则,加强廉政建设,接受社会监督。

五、有形建筑市场的工作人员和进驻有形建筑市场的政府有关管理部门的管理人员,应当恪尽职守,秉公办事,为建设工程交易各方搞好服务,严禁以权谋私。工作人员和管理人员有违规违纪行为的,按照人事管理权限,由其所在单位、行政主管部门或者监察机关依法给予处分;情节严重的,调离现工作岗位,并不得继续从事有形建筑市场和建设工程管理工作;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

六、从2000年起,不仅要完善建设行政管理部门按照国家法律和建设部的有关规定,在有形建筑市场中办理工程报建、招标投标、安全与质量监督、施工许可等手续的“一站式”办公,而且要逐步实现与建设工程管理有关的部门都进驻有形建筑市场,实现审批、办证、收费“一条龙”管理模式,抓好服务和监督。

 七、进驻有形建筑市场的政府有关管理部门,要密切配合,按照各自的职责,遵循公开、公正、公平竞争的原则,依法对建设工程交易活动进行监督管理,并公布办事制度和程序,提高依法行政效率;不准采用地方、部门保护政策,限制符合条件的企业参加投标或者侵犯参加建筑经营活动各方的合法权益。建设行政管理部门和有形建筑市场要为政府有关管理部门的进驻、办理相应手续提供便利条件。

 八、进入有形建筑市场参加招标投标活动的各方,必须具有法人资格和履行合同的能力;严格执行有关法律、法规、规章和规定,接受政府有关管理部门的监督管理,遵守场内制度。

 九、从2000年起,除跨省(区)的铁路、公路、水利等国家重点工程外,其他应进场交易的工程项目,都必须进入有形建筑市场进行交易。专业工程进入地方有形建筑市场采取“属地进入,共同管理”的办法,由专业部门和建设行政管理部门按照管理权限共同管理。进入有形建筑市场交易的建设工程项目,应招标和应公开招标的,必须招标和公开招标。

十、市、州、县(市)城市原则上建立一个有形建筑市场;工程项目多、投资规模大的城市,可以根据需要,设立劳务分包以及材料、设备等分市场。

省和长春市应当本着一个城市建立一个有形建筑市场的原则,依法按照管理权限,实行分级管理,分别办理有关手续。凡属省重点和大中型建设工程项目的招标投标,由省建设行政管理部门派出相应的职能机构进驻长春市建设工程交易中心,依法进行监督管理并办理有关手续。

 十一、各市、州、县(市)的有形建筑市场应当按照有关规定,协助政府有关管理部门建立按照专业和工程分类设置的评标专家库。评标专家的聘用,由建设单位或者招标单位根据有关规定,按照工程项目的实际需要,从评标专家库中随机抽取并支付劳务费。

十二、各市、州、县(市)应当加快有形建筑市场的信息网络建设,在2001年6月30日前形成全省联网;通过信息网络发布工程招标信息、政策和法规信息、企业状况信息、材料价格信息等。

十三、各有关部门要从维护国家的整体利益出发,积极支持和协助建设行政主管部门开展工作,帮助筹集有形建筑市场建设资金,确定人员编制并确保办公经费,使有形建筑市场尽快满足“公开发布各类工程信息、为政府有关部门进驻市场集中窗口办公提供场所、为工程招投标活动提供服务”三项基本功能的要求。从1999年至2003年的5年内,各地收取的招投标管理费在收支两条线的基础上,除上缴财政分成部分外,实行专项补助,用做有形建筑市场建设的专项资金;个别地区经费不足的,财政部门可从上缴的分成收入中给予适当补助,以加快有形建筑市场的建设步伐。省财政部门和物价部门按照有关规定,核定有形建筑市场的服务费标准,为有形建筑市场的生存和发展创造必要的条件。

十四、本规定自批准之日起施行。