治理中关村购物乱相

我想买台数码摄像机，星期天和爱人来到中关村一座著名的电子产品大厦市场。但是从一楼逛到六楼，返回到一楼，再被引导到九楼，该市场的摄像机可谓是品种齐全，琳琅满目。我们花了一整个下午的时间，最后还是空手而归，带回来的是满腹感慨，我想将这次购物的感慨写将出来与诸位分享。

乱相一：“转型”的骗局
选择越多越让人不知所措，一般的消费者只知道选择品牌，但是无法弄清楚产品各种功能的实际含义以及实用的价值。产品的升级其实只是增加一两种功能而已，所以所谓的新旧型号只是功能多少的问题，基本的使用功能是一样的，但是价格却要相差许多。

察言观色，如何把握消费者的心理，这些销售人员一个个精明老道。一般的消费者最容易被销售人员所误导地方在型号的选择上，如果你想的是求新、求全，那么销售人员会拿出新的款式来：“大哥，你看看这款，这是最新推出的产品，具有某某功能，这是其他所有机型都没有的，然后把这个功能大大宣讲一番，而且这么好的功能只比您想要的哪款贵不到一千块钱……”一高兴你就买了，等你买回家仔细研究，发现这种花哨的功能其实基本没有实用的价值。如果你求实用，他又有说法：“大姐，其实家用，这些功能并没有多大的用处，要么您拿这款吧，只比您要买的哪款少一个功能，说实话这个功能也没有什么用，但是价格却便宜多了……”

这种做法在中关村叫“转型”，就是想方设法让你买性能和价格你都不清楚的型号。电子产品的价格在网络上是非常透明的，一般的消费者要买贵一点的东西都要上网检索，看准了价格的，如果你坚持买这款，那么他们是没有多大赢利的。所以他们要引导你转买其他型号，对于这个型号的性能和价格你并不太清楚，给你换一个型号，在加上甜言蜜语，你就要多费银子了。

对付“转型”的办法是，买之前先问专业人士基本的性能，上网检索价格后，到了市场就坚持这种型号不变，你不卖，我找别家去。

乱相二：价格的迷局

在中关村“寻价”是非常难的，同一厂家生产的同一个牌子，同一种型号的摄像机，报价高的报四千多，低的不到三千块，乖乖，价格竟然可以相差一千多。对于这个疑问，销售人员会给你解释：“大哥，不要看他们报价那么低，我还可以比他更低，我将配件的价格报高一些，还不是一样将您的钱给赚走了。”“大姐，他们报的哪个价格绝对比进价还要低，他们就靠配件挣钱，你要是不买配件，他们绝对不卖给你。”……

中关村的销售人员还有一种习惯，他们明白客户不会轻易购买，一定会问几家以上。那么他们很可能给你报一个非常低的价格，这个价格甚至比制造成本都要低，不明白就里的顾客问了几家以后，还是觉得这个价格低，他们最终还会回来购买，这个时候，销售人员就会说：“对不起，这款刚刚卖完，我帮你找其他型号的行吗？”不知不觉又被他引导购买了其他机器，价格一点也不便宜。

对付价格的迷局办法是，认准同样的产品，同样的型号，我要价比三家以上。

还有一种方法可以治这些人乱报价，当销售员报一个比制造成本还要低的价格（这个价格往往比其他报价低出许多），你赶紧答应说买吧。销售员报价在法律上被称为要约，你同意按这个价格说买，那么你的行为在法律上叫承诺，要约发出后，受要约者当即表示承诺那么合同就成立了，你有权要求他们按照这个价格卖给你，他不卖还不行了，你可以起诉到法院要求他们履行合同。你只需要带上录音笔将他们的报价，谈价过程录下来，这个就是证据，这样治几次看谁还敢瞎报价。

乱相三：配件的陷阱

当你几乎要谈好价格准备购买的时候，销售人员又说：“大哥，配件你选什么？国产的，还是原装的？”“配件？难道买摄像机还需要增加一些配件才能用？”他们会顺水推舟，“是的”“电池你选四个小时的，还是八个小时的？说实话四个小时的就足够了。四个小时的一般可以用两个半小时。给你配国产的吧，国产的比较便宜，性能和原装的一样。”什么？使用时间标四个小时的电池，实际上只可以用两个小时，这大概是中关村标法吧，国际惯例都会往保守里标，应该标四个小时的可以使用五个小时才对。

销售人员的这种说法不得不让人怀疑配件有陷阱，就象卖手机的，手机本身由于价格太透明，已经不挣钱，主要靠配件赚钱。他们是不是想让客户买一些不必要的配件，利用配件质量的良秀不齐，赚取利润。买了摄像机，还要配电池，配充电器，配什么编辑软件。其实摄像机本身就有这些东西的，买回去就可以直接用了。有的销售人员还唆使顾客配UV镜，将UV镜的功能说得天花乱坠，UV镜以前我学摄影的时候，老师说过那不过是块玻璃，主要起到保护镜头的作用。你猜他们的报价，竟然敢报800块一个，实际价格不过一、二十块而已。

对付配件的陷阱办法是，首先你要明白，你买的不管是笔记本电脑还是摄像机，都是有最起码标准配置的，一般来讲你不需要在填配置。反正机器买回去就可以用了，我没有办法弄清楚你这些配件的价格又把握不住质量，我不要你的配置不行吗？还有，千万不要以为配件和机器一起买肯定要便宜，他们挣的就是配件钱。

乱相四：票据的出具

中关村买东西，还要问你要不要票（发票）？要什么票？这样他们分别加不同的税钱，这个问题不用去跟他们讲道理：“根据法律规定，你买的东西一定要给我发票”，中关村市场上习惯报不含税的价，他们是不是涉嫌逃税，这个问题由税务机关去管。普通的消费者买了是为了自己使用，多数人不愿意多花一块钱去要发票。

记住了，在中关村购物一定要票据。以防万一出现质量问题，可以作为凭据找商家退换，所以一定要卖家出具票据，如果不要发票，收据等票据也行。中关村购物的质量无法让人放心，在你侃价的时候销售人员不停的提醒你：“大哥，我这绝对是原装进口的，别人报价低，要是给你换一个翻新的部件，您还不是损失更大了？”乖乖，中关村这么险恶，你也会想，他卖我这么贵，是不是也换了部件？我不成冤大头了。那你就要张票据吧，有问题还可以找他算帐，有挽回损失的机会。如果你觉得没有时间，打不起官司，最少你可以凭据这张票据去各个部门投诉，打几个电话就可以了。一般市场管理比较严格，投诉还是非常管用的，不能便宜了这帮坑人的家伙，不能让他们扰乱市场。

要票据，也千万要小心，不管是发票还是收据，仔细看看是不是这家公司的章？写的是不是这个店面的门牌号？ 如果担心这个公司跑了，那你就交一些税钱要一张发票吧，最好要市场开，店跑了，这么大的市场暂时还关不了门，您的利益还是可以得到一些保障。

结语：乱相的治理

对于中关村市场的迷乱，周郎有办法。在中关村设立简易法庭，专门受理质量诉讼。对于价格问题由于是双方协商的，不用去管，主要处理产品质量和配件的诉讼。设立了法庭后自然有好事者告诉顾客如何取证，如何打官司，自然有检验部门前来设点检验，自然有人专门报道质量案件，这些案件一上网，谁还会买你的东西？质量的陷阱自然销声匿迹了。

中关村一条街曾经被称为骗子一条街，中关村虽然改造得很漂亮，但是市场环境并没有去改造。这样一个简单的计策就可以让中关村建立规范的市场环境，市场规范，购物者才放心，中关村市场也将会更加的活跃、繁荣。

这种市场乱相的治理办法当然可以延伸到其他的市场领域。

作者：周郎，电话：010-51662214，电子邮件：68498888@sohu.com。
网址：http;//www.srls.cn

贵州省贵阳市人民政府


贵阳市城镇住宅区物业管理办法

　（１９９７年４月２８日　贵阳市人民政府令第２７号）


第一章　总则

　　第一条　为加强我市住宅区物业管理，促进社会主义精神文明建设，创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本市城市规划区内住宅区（含住宅小区、住宅组团和其他物业）的物业管理，适用本办法。
　　本办法所称物业管理，是指对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌进行维护、修缮和服务的活动。


　　第三条　物业管理应当分类实施，新建住宅小区必须纳入物业管理，原有住宅区可根据实际条件逐步推行。


　　第四条　住宅区物业管理按照居民自治与专业服务相结合的原则，实行社会化、专业化管理，专业化管理由物业管理公司统一实施。
　　物业管理公司必须为住宅区产权人、使用人服务，应当注重社会效益和环境效益。


　　第五条　贵阳市房地产管理局是本市住宅区物业管理的归口主管部门，负责物业管理公司的资质审查、发证，指导、监督住宅区的牧业管理工作。
　　云岩区、南明区、贵阳经济技术开发区的物业管理工作，由市房地产管理局直接管理。
　　花溪区、乌当区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县人民政府房产管理部门，负责本辖区的物业管理工作。
　　建设、城管、工商、公安等有关行政主管部门应当根据各自的职责，对物业管理中的相关工作进行指导和监督。
　　街道办事处、居民委员会应当对本辖区的物业管理工作进行指导，给予支持。


　　第六条　实行物业管理的住宅区，应当成立住宅区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人（以下简称住户）办理物业管理有关事项，维护住户的合法权益。
　　管委会可以依法申请社团法人登记。


　　第七条　住户享有参加住宅区物业管理的权利，同时负有遵守住户公约和维护住宅区公共秩序的义务。

第二章　新建住宅小区管理





　　第八条　本办法所称新建住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的居住区域。


　　第九条　新建住宅小区综合验收合格后，管委会未组建前，在房产管理部门的监督下，由开发建设单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理，管理费用由开发建设单位承担。


　　第十条　新建住宅小区交付使用后入住率达百分之七十以上的，由房产管理部门会同住宅小区所在地街道办事处和开发、建设单位组织召集第一次住户大会，选举产生管委会，制定住户公约。


　　第十一条　住户大会行使下列职权：
　　（一）选举、撤换管委会的组成人员；
　　（二）监督管委会的工作；
　　（三）听取和审查管委会的工作报告；
　　（四）决定住宅小区内涉及住户利益的重大事项；
　　（五）制定和修改住宅小区住户公约；
　　（六）改变和撤销管委会不适当的决定；
　　（七）通过管委会章程。


　　第十二条　住户公约是住宅小区全体人员使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为准则。
　　住户公约必须符合法律、法规和规章，并在制定通过后１５日内报物业主管部门备案。


　　第十三条　住户公约应当包括下列内容：
　　（一）小区名称、地点、范围、面积及住家户数；
　　（二）公共场所及公共设施状况；
　　（三）住户大会的召集程序及决定小区重大事项的方式；
　　（四）住户使用其住宅、小区内公共场所、公用设施的权利和维护的义务；
　　（五）住户参与小区物业管理的权利；
　　（六）住户对管委会及物业管理公司的监督权限；
　　（七）住宅小区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳；
　　（八）住户在住宅小区内应遵守的行为准则；
　　（九）违反住户公约的责任；
　　（十）其他有关事项。


　　第十四条　住宅小区住户大会由管委会负责召开，每年至少召开一次。如有百分之二十以上住户联名提议，管委会应及时召开住户大会。
　　管委会向住宅小区住户大会负责并报告工作。


　　第十五条　管委会委员人数根据住宅小区的规模而定，一般５－１５人，住宅区所在地的公安派出所、居民委员会可派员参加，但住户代表不得小于管委会委员总数的百分之七十。管委会委员由住户大会选举产生，每届任期三年。
　　管委会主任、副主任由管委会在委员中选举产生，管委会主任应当由住户代表担任。管委会可聘用执行秘书，处理日常事务。管委会主任、执行秘书为专职，可领取适当报酬，具体数额由住户大会决定。


　　第十六条　管委会在住户大会的监督下，行使以下职权：
　　（一）召集和主持住户大会，讨论确定住宅小区物业管理重大事项；
　　（二）起草管委会章程；
　　（三）以招标或协议方式，选聘或者续聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；
　　（四）监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作，接受住户对物业管理公司的投诉；
　　（五）审议物业管理公司制定的管理计划、措施及重大工程项目计划；
　　（六）负责拟定住宅小区管理基金及管理费用的收支计划。
　　前款第（三）、（五）、（六）项规定的事项，应当经住户大会批准。


　　第十七条　管委会应当与物业管理公司签订住宅小区物业管理服务合同，并使用国家规范的合同文本。
　　物业管理服务合同应当载明：管理项目、管理内容及达到的标准、管理费用及收取方式、双方权利义务、检查监督方式、合同期限、违约责任、纠纷解决方式等，并报物业主管部门备案。


　　第十八条　管委会组建后，开发、建设单位应当将住宅小区物业移交管委会管理，并提供下列资料：
　　（一）住宅小区建设各项批准文件；
　　（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
　　（三）房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；
　　（四）地下管网竣工图；
　　（五）工程质量检查合格证；
　　（六）房屋产权明细表；
　　（七）其他必要的资料。


　　第十九条　管委会应当建立物业管理基金。开发、建设单位在住宅小区移交时，应当按住宅小区建设总投次２％的比例，一次性向管委会划拨住宅小区的物业管理基金。
　　基金用于重大维修的养护工程及购买办公用房和经营性用房。用于购买经营性用房的，必须在经营性用房的收益中逐年回收。


　　第二十条　物业管理基金应当设立专户专项存储，由管委会管理。


　　第二十一条　开发建设单位可将提交的物业管理基金纳入开发建设成本。


　　第二十二条　开发建设单位应当在开发建设总建筑面积中预留１％的办公用房和营业性用房以综合成本价出售给管委会，其产权归住宅区房屋产权人共同所有，由管委会经营管理。


　　第二十三条　物业管理公司在实施管理中的收费，国家有规定的，应当执行国家规定的标准；国家没有规定的，按双方的约定收取。

第三章　原有住宅区管理





　　第二十四条　原有住宅区是指已建成并投入使用的住宅小区、住宅组团和其他物业。住宅区的范围由房产管理部门会同有关单位划定。


　　第二十五条　符合下列条件的原有住宅区，应当根据本办法第二章的规定实行物业管理。
　　（一）达到一定规模，基础设施配套比较齐全；
　　（二）经住宅区百分之五十以上住户同意。


　　第二十六条　不符合本办法第二十五条规定条件的原有住宅区，可以由物业管理公司与有关单位签订物业管理服务合同，物业管理公司根据合同开展管理和服务工作。
　　物业管理公司应当在物业管理服务合同签订后１５日内到房产管理部门备案。
第四章　物业管理公司





　　第二十七条　凡在本市申请从事物业管理服务的，必须持有市房地产管理局核发的《物业管理服务资质证书》放工商行政管理部门核发的《营业执照》，方可营业。
　　物业管理公司实行年度服务质量考核制度。


　　第二十八条　申请办理《物业管理服务资质证书》应当提交下列材料：
　　（一）申请报告和管理章程；
　　（二）法定代表人的身份证明；
　　（三）中外合资企业须提供项目议定书、合同副本及中方投资审批机关的批准文件，外商独资企业须委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项；
　　（四）所在开户银行或审计、会计中介机构出具的资金资信证明；
　　（五）办公场所证明；
　　（六）专业技术人员的资格证明；
　　（七）其他有关文件资料。


　　第二十九条　物业管理的主要内容：
　　（一）住宅区内各类房屋及附属设施、设备的日常管理，对改变房屋用途和拆改、装修房屋进行监督管理，保证房屋结构不受损坏，保证住宅区设计功能的正常发挥；
　　（二）住宅区房屋、水、电、气等的日常保养和房屋维修，保证各类房屋及设施的正常使用，设备的正常运行；
　　（三）住宅区内道路、绿化用地、建筑景点等的管理与维护及公共场所脏、乱、差的治理；
　　（四）根据住户要求，提供各类专项服务；
　　（五）维护住宅区内的正常生产、生活秩序，做好治安防范工作。


　　第三十条　物业管理公司享有以下权利：
　　（一）依照合同和住户公约制订住宅区内的有关管理、服务制度；
　　（二）依照合同和有关规定，收取服务费用；
　　（三）制止违反住宅区管理规定的行为。


　　第三十一条　物业管理公司履行下列义务：
　　（一）遵守有关规定和合同约定，履行物业管理职责；
　　（二）接受管委会及全体住户的监督；
　　（三）重大管理措施应提交管委会审议；
　　（四）法律、法规规定的其他义务。


　　第三十二条　物业管理公司变更法人代表、单位名称、办公地址等情况，均应在工商部门批准变更之日起１５日内向物业主管部门备案。


　　第三十三条　物业管理公司与住宅区管委会签订合同后出现违约的，按照国家合同法的有关规定处理。


　　第三十四条　物业管理公司可以享受国家对第三产业的优惠政策。

第五章　物业的使用和维护





　　第三十五条　住户使用房屋应当遵守下列规定：
　　（一）未经有关部门批准，不得擅自改变房屋结构、外貌和规划设计用途；
　　（二）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
　　（三）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
　　（四）不得侵害他人的正当权益。


　　第三十六条　房屋的维修责任，按下列规定办理：
　　（一）室内部分，由产权人负责维修，费用自理；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体的公用设施，由物业管理公司定期养护和维修，费用由产权人按房屋面积分摊。
　　（三）房屋、设施、设备的重大维修或改造可由物业管理公司承担或由管委会另行委托，其费用在物业管理基金中支出。


　　第三十七条　住宅区内公用设施的养护、维修，属产权人所有的，由物业管理公司负责，维修养护费用由产权人承担；非产权人所有的，由相关单位负责。


　　第三十八条　住宅区内禁止下列行为：
　　（一）践踏、占用绿化地；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施影响其正常使用功能；
　　（三）乱抛垃圾、杂物；
　　（四）影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱挂、乱涂、乱画、随意张贴等；
　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
　　（六）发出超出规定标准的噪音；
　　（七）排放有毒、有害的物质；
　　（八）法律、法规及规章规定禁止的其他行为。


　　第三十九条　损坏公用设施的，由损坏者负责修复，造成损失的应当赔偿损失。

第六章　罚则





　　第四十条　对违反本办法第十九条第一款、第二十二条规定的开发建设单位，由房产管理部门责令限期改正；逾期仍不履行的，不予以办理有关房屋手续。


　　第四十一条　无《物业管理服务资质证书》擅自承接物业管理服务业务的，由房产管理部门处以５０００元以上８０００元以下罚款，并责令其退还所收取的物业管理服务费用。


　　第四十二条　物业管理公司年度考核不合格的，由房产管理部门给予警告；连续两年业绩考核不合格的，注销《物业管理服务资质证书》。


　　第四十三条　违反本办法第三十一条规定，物业管理公司管理、维护不善，造成所管理服务的住宅区环境恶化、秩序混乱的，由房产管理部门责令限期改正，并处以５０００元以上３００００元以下罚款。


　　第四十四条　违反本办法第三十五条第（一）项、第三十八条第（二）项规定的，物业管理公司有权制止，监督改正，拒不改正的，由房产管理部门责令限期改正，并处以５０元以上５００元以下罚款。


　　第四十五条　违反本办法其他有关规定的，由有关部门对责任人依法给予处罚。


　　第四十六条　行政执法部门及其执法工作人员进行行政处罚，当事人履行处罚决定，必须严格遵守《中华人民共和国行政处罚法》的规定。


　　第四十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议和起诉。期满不申请复议，不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。


　　第四十八条　物业管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附则




　　第四十九条　物业管理的收费标准，由市房地产管理局会同物价主管部门共同拟定，报市人民政府批准后执行。


　　第五十条　贵阳市房地产管理局可以根据本办法制定具体实施规定。


　　第五十一条　本办法具体应用中的问题，由贵阳市人民政府法制局负责解释。


　　第五十二条　本办法自公布之日起施行。