上海市人民政府


上海市商品住宅维修基金管理办法

上海市人民政府令(第91号)

《上海市商品住宅维修基金管理办法》已经2000年10月8日市政府第75次常务会议通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。


市长 徐匡迪
二○○○年十月十二日


第一条 （目的和依据）
为了加强本市商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市居住物业管理条例》，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本市行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。
第三条 （管理部门）
上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。
第四条 （维修基金的设立）
新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。
新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中规定。
第五条 （维修基金专户的开立）
业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。
区、县房地产管理部门应当与本市商业银行（以下称专户银行）签订委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。
维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第六条 （首期维修基金的交纳标准）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期维修基金：
（一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。
（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。
新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部门核定。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，首期交纳标准由房地产开发企业和购房人在住宅转让合同中约定；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。
第七条 （首期维修基金的交纳时限）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：
（一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。
（二）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。
（三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳维修基金，存入专户银行。
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，应当按住宅转让合同约定的时限，将首期维修基金存入专户银行；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按业主公约规定的时限，将首期维修基金存入本办法第十条规定的开户银行。
第八条 （首期维修基金交存情况的核查和公布）
区、县房地产管理部门应当定期核查首期维修基金的交存情况，并每年公布一次。
第九条 （前期物业维修和更新费用的承担）
业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。
第十条 （维修基金帐户的开立）
业主委员会成立后，应当与本市商业银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金帐户。
维修基金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第十一条 （开立维修基金帐户提交的文件和资料）
业主委员会开立维修基金帐户时，应当提交下列文件和资料：
（一）开户申请书；
（二）业主委员会成立的批准文件；
（三）业主分户清册；
（四）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；
（五）物业管理服务合同。
前款规定的业主分户清册由区、县房地产管理部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由市房地资源局会同有关部门制定。
业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的，还应当提交书面委托书。
第十二条 （维修基金的划转）
业主委员会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产管理部门，由区、县房地产管理部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。
第十三条 （纳入维修基金的收益）
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。
业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。
第十四条 （维修基金的用途）
维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额。
第十五条 （物业维修和更新的实施）
物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。
发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。
住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业
审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。
第十六条 （房屋督修）
经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，区、县房地产管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按本办法第十七条第二款规定
在维修基金中列支。
第十七条 （维修基金列支的范围和方式）
物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。
物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
第十八条 （维修基金的支取和分摊）
维修基金应当按照下列规定支取：
（一）物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支
取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30％。物业管理企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交
经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（三）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；业主大会或者业主代表大会另有决定的，从其决定。向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会
的决定；支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的，可以先在该帐目中列支。
物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。
第十九条 （维修基金帐目的核对和公布）
业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：
（一）维修基金交纳、使用和结存的金额；
（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；
（三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；
（四）维修基金使用和管理的其他有关情况。
前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。
业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。
第二十条 （维修基金的再次筹集）
一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30％时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。
再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
第二十一条 （住宅转让时维修基金的处理）
因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。
住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
房地产开发企业出售住宅时，其按本办法第七条第一款第三项规定交纳的维修基金剩余款额，按前款规定执行。
第二十二条 （维修基金帐户的变更）
有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续：
（一）物业管理区域发生调整的；
（二）业主委员会主任、副主任发生更换的；
（三）物业管理企业发生更换的。
第二十三条 （维修基金帐户的注销）
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由本办法第十三条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例
分别提取。
第二十四条 （投诉）
市房地资源局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起30日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的投诉答复有异议的，可以向市房地资源局申请复核；市房地资源局应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。
第二十五条 （法律责任）
房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入维修基金帐户的经营服务收益或者挪用维修基金的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基
金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。
第二十六条 （物业管理区域内非居住房屋的维修基金）
物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位按照下列规定交纳首期维修基金：
（一）新建内销商品住宅的配套公共建筑设施接收单位，按本办法第六条第一款第一项和第二项规定标准的总和，在办理设施移交手续之日起的15日内交纳；其中，单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的，按规定标准的50％交纳。
（二）新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由配套公共建筑设施接收单位按本办法第六条第三款和第七条第三款的规定交纳。
前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人按本办法第六条和第七条的规定交纳首期维修基金。
物业管理区域内非居住房屋维修基金的使用和管理，依照本办法的有关规定执行。
第二十七条 （维修基金的委托管理）
业主委员会可以委托社会中介机构代为管理维修基金。具体办法由市房地资源局制定。
第二十八条 （应用解释部门）
市房地资源局可以对本办法的具体应用问题作出解释。
第二十九条 （施行日期和执行事项）
本办法自2001年1月1日起施行。本办法施行前已出售商品住宅的维修基金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行，具体执行办法由市房地资源局制定。



2000年10月8日
山东省人民政府


山东省人民政府令

第241号



　　《山东省服务价格管理办法》已经2011年8月29日省政府第107次常务会议通过，现予公布，自2011年11月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省　长　　姜大明　
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年九月九日　　



山东省服务价格管理办法



　　第一条　为了规范服务价格行为，维护市场价格秩序，保护消费者和经营者的合法权益，促进经济和社会健康发展，根据《中华人民共和国价格法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条　在本省行政区域内发生的服务价格行为及其管理，适用本办法。

　　本办法所称服务价格，是指经营者利用场所、设施、设备、技术、劳务、传递等方式提供有偿服务的收费。

　　第三条　服务价格管理应当遵循价值规律和市场规则，促进市场公平竞争。

　　服务价格实行主要由市场形成价格的机制，采取市场调节价、政府指导价、政府定价3种价格形式。

　　第四条　县级以上人民政府价格主管部门负责本行政区域内的服务价格工作。

　　县级以上人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的服务价格工作。

　　第五条　下列服务价格实行政府指导价或者政府定价：

　　(一)具有垄断性、强制性、保护性的服务价格；

　　(二)重要的公用事业价格；

　　(三)重要的公益性服务价格；

　　(四)竞争不充分的中介服务价格；

　　(五)省人民政府确定的其他服务价格。前款规定以外的服务价格实行市场调节价，由经营者依据服务项目经营成本、市场供求状况等因素合理确定。

　　第六条　建立服务价格政府指导价、政府定价目录管理制度。

　　省服务价格管理目录由省价格主管部门拟定，报省人民政府批准后公布。

　　第七条　省价格主管部门和其他有关部门应当按照服务价格管理目录规定的定价权限和范围，制定在全省范围内执行的政府指导价、政府定价。

　　设区的市、县(市、区)人民政府根据省人民政府的授权，按照服务价格管理目录规定的定价权限和范围，制定在本行政区域内执行的政府指导价、政府定价。

　　第八条　制定服务价格政府指导价、政府定价，应当遵循下列原则：

　　(一)公平、公正、公开和效率；

　　(二)合理补偿管理或者服务成本，并与市场供求状况、社会承受能力相适应；

　　(三)促进环境保护、资源节约，以及经济和社会事业可持续发展。公用事业服务价格实行保本微利，公益性服务价格按照完全补偿或者部分补偿成本、经营性服务价格按照补偿经营成本并合理盈利的原则确定。

　　第九条　对资质等级、社会信誉以及服务质量差异较大的服务项目，应当按照服务质量标准化要求，实行价格等级管理，依质分等、按等定价，并保持合理的等级差价。

　　第十条　价格主管部门和其他有关部门应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序，适时制定或者调整实行政府指导价、政府定价服务价格的适用范围、价格水平。

　　消费者可以对政府指导价、政府定价提出调整建议。

　　第十一条　制定新的服务价格政府指导价、政府定价，应当确定试行期限，试行期不得超过2年。

　　试行期届满需要确定正式价格的，收费单位应当在试行期届满3个月前，按照规定的权限和程序重新申报，由原定价机关制定正式价格。正式价格执行期限一般不超过5年。

　　第十二条　制定服务价格政府指导价、政府定价，应当依法履行成本调查、听取社会意见、集体审议、作出决定、公告等程序；依法应当开展成本监审、专家论证、价格听证的，按照国家和省有关规定执行。

　　第十三条　经营者提供与经济社会发展和人民生活关系重大的政府指导价、政府定价的服务，应当向价格主管部门申领服务价格登记证。服务价格登记证应当载明经营者的名称、服务项目、服务价格等内容，具体办法由省价格主管部门制定。

　　服务价格登记证应当在经营场所或者缴费地点的显著位置明示。

　　第十四条　经营者提供服务应当明码标价，标明服务项目、计价单位、服务价格、服务内容、价格管理形式、监督举报电话等内容；依法取得资质等级的，还应当标明其资质等级。

　　经营者不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　　第十五条　消费者有权自由选择经营者为其提供服务。

　　国家机关不得指定或者暗示消费者接受特定经营者的服务，也不得将职责范围内的公务交其所属机构办理，变无偿服务为有偿服务。

　　经营者不得依托国家机关或者以国家机关的名义强制或者变相强制服务并收费。

　　第十六条　经营者提供服务，不得有下列不正当价格行为：

　　(一)相互串通，操纵市场价格，损害消费者或者其他经营者的合法权益；

　　(二)以虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者接受服务；

　　(三)为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格提供服务；

　　(四)改变服务质量、数量或者降低服务水平，变相提高服务价格；

　　(五)违法牟取暴利；

　　(六)法律、法规、规章禁止的其他不正当价格行为。

　　第十七条　价格主管部门应当建立重要服务价格监测制度，及时收集、发布有关价格信息，并对实行市场调节价的服务价格进行必要的引导与调控，保持服务价格水平的相对稳定。

　　当重要服务价格异常波动或者有可能显著上涨时，省价格主管部门应当报请省人民政府采取适度的价格干预措施。当价格平稳后，由省人民政府解除价格干预措施。

　　第十八条　价格主管部门应当对经营者提供咨询、培训、价格争议调解等公共服务，指导经营者建立健全内部价格管理制度。

　　价格主管部门工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他目的，不得泄露当事人的商业秘密。

　　第十九条　行业组织应当遵守价格法律、法规，加强价格自律，接受政府价格主管部门的工作指导，不得捏造、散布涨价信息，不得组织本行业经营者相互串通、操纵市场价格。

　　第二十条　价格主管部门应当加强对服务价格的监督检查，建立健全价格违法行为举报制度，受理举报、投诉并及时查处价格违法案件。

　　第二十一条　经营者、行业组织违反本办法规定的，由县级以上人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和国务院《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十二条　违反本办法规定，经营者提供与经济社会发展和人民生活关系重大的政府指导价、政府定价的服务时，未按本办法规定申领服务价格登记证的，由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予警告，并可处以2000元以上10000元以下的罚款。

　　第二十三条　违反本办法规定，国家机关指定或者暗示消费者接受特定经营者的服务，或者将职责范围内的公务交其所属机构办理，变无偿服务为有偿服务的，由同级价格主管部门责令限期改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其上级主管机关或者监察机关依法给予处分。

　　违反本办法规定，经营者依托国家机关或者以国家机关的名义强制或者变相强制服务并收费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予警告，并可处以2000元以上30000元以下的罚款。

　　第二十四条　价格主管部门和其他有关部门违反服务价格管理目录规定，超越定价权限和范围擅自制定、调整服务价格或者不执行法定的价格干预措施、紧急措施的，由本级人民政府或者上级价格主管部门责令改正，并可以通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。

　　第二十五条　价格主管部门和其他有关部门的工作人员在服务价格管理工作中，泄露国家秘密、经营者的商业秘密或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第二十六条　本办法自2011年11月1日起施行。