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国家公务员暂行条例

时间:2024-07-25 00:49:40 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9747
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国家公务员暂行条例

国务院


国家公务员暂行条例

1993年8月14日,国务院

第一章 总 则
第一条 为了实现对国家公务员的科学管理,保障国家公务员的优化、廉洁,提高行政效能,根据宪法,制定本条例。
第二条 国家公务员制度贯彻以经济建设为中心,坚持四项基本原则,坚持改革开放的基本路线;坚持为人民服务的宗旨和德才兼备的用人标准;贯彻公开、平等、竞争、择优的原则。
第三条 本条例适用于各级国家行政机关中除工勤人员以外的工作人员。
第四条 国家公务员依法执行职务,受法律保护。
第五条 国家公务员中的各级人民政府组成人员的产生和任免,依照国家有关法律规定办理。

第二章 义务与权利
第六条 国家公务员必须履行下列义务:
(一)遵守宪法、法律和法规;
(二)依照国家法律、法规和政策执行公务;
(三)密切联系群众,倾听群众意见,接受群众监督,努力为人民服务;
(四)维护国家的安全、荣誉和利益;
(五)忠于职守,勤奋工作,尽职尽责,服从命令;
(六)保守国家秘密和工作秘密;
(七)公正廉洁,克己奉公;
(八)宪法和法律规定的其他义务。
第七条 国家公务员享有下列权利:
(一)非因法定事由和非经法定程序不被免职、降职、辞退或者行政处分;
(二)获得履行职责所应有的权力;
(三)获得劳动报酬和享受保险、福利待遇;
(四)参加政治理论和业务知识的培训;
(五)对国家行政机关及其领导人员的工作提出批评和建议;
(六)提出申诉和控告;
(七)依照本条例的规定辞职;
(八)宪法和法律规定的其他权利。

第三章 职位分类
第八条 国家行政机关实行职位分类制度。
各级国家行政机关依照国家有关规定,在确定职能、机构、编制的基础上,进行职位设置;制定职位说明书,确定每个职位的职责和任职资格条件,作为国家公务员的录用、考核、培训、晋升等的依据。
国家行政机关根据职位分类,设置国家公务员的职务和等级序列。
第九条 国家公务员的职务分为领导职务和非领导职务。
非领导职务是指办事员、科员、副主任科员、主任科员、助理调研员、调研员、助理巡视员、巡视员。
第十条 国家公务员的级别分为十五级。
职务与级别的对应关系是:
(一)国务院总理:一级;
(二)国务院副总理,国务委员:二至三级;
(三)部级正职,省级正职:三至四级;
(四)部级副职,省级副职:四至五级;
(五)司级正职,厅级正职,巡视员:五至七级;
(六)司级副职,厅级副职,助理巡视员:六至八级;
(七)处级正职,县级正职,调研员:七至十级;
(八)处级副职,县级副职,助理调研员:八至十一级;
(九)科级正职,乡级正职,主任科员:九至十二级;
(十)科级副职,乡级副职,副主任科员:九至十三级;
(十一)科员:九至十四级;
(十二)办事员:十至十五级。
第十一条 国家公务员的级别,按照所任职务及所在职位的责任大小、工作难易程度以及国家公务员的德才表现、工作实绩和工作经历确定。
第十二条 各级人民政府工作部门因工作需要,增设、减少或者变更职位时,应当按照规定程序重新确定。

第四章 录 用
第十三条 国家行政机关录用担任主任科员以下非领导职务的国家公务员,采用公开考试、严格考核的办法,按照德才兼备的标准择优录用。
民族自治地方人民政府和各级人民政府民族事务部门录用国家公务员时,对少数民族报考者应当予以照顾。
第十四条 录用国家公务员,必须在编制限额内按照所需职位的要求进行。
第十五条 报考国家公务员,应当具备国家规定的资格条件。
第十六条 录用国家公务员按照下列程序进行:
(一)发布招考公告;
(二)对报考人员进行资格审查;
(三)对审查合格的进行公开考试;
(四)对考试合格的进行政治思想、道德品质、工作能力等方面的考核;
(五)根据考试、考核结果提出拟录用人员名单,报设区的市以上人民政府人事部门审批。
录用特殊职位的国家公务员,经国务院人事部门或者省级人民政府人事部门批准,可以简化程序或者采用其他测评办法。
第十七条 中央国家行政机关国家公务员的录用考试,由国务院人事部门负责组织。
地方各级国家行政机关国家公务员的录用考试,由省级人民政府人事部门负责组织。
第十八条 省级以上人民政府工作部门录用的国家公务员,应当具有两年以上基层工作经历。按照规定录用的没有基层工作经历的国家公务员,应当安排到基层工作一至二年。
第十九条 新录用的国家公务员,试用期为一年。试用期满合格的,正式任职;不合格的,取消录用资格。
新录用的国家公务员在试用期内,应当接受培训。

第五章 考 核
第二十条 国家行政机关按照管理权限,对国家公务员的德、能、勤、绩进行全面考核,重点考核工作实绩。
第二十一条 对国家公务员的考核,应当坚持客观公正的原则,实行领导与群众相结合,平时与定期相结合。
第二十二条 国家公务员的考核分为平时考核和年度考核。平时考核作为年度考核的基础。
第二十三条 国家行政机关在年度考核时设立非常设性的考核委员会或者考核小组,在部门负责人的领导下负责国家公务员年度考核工作。
第二十四条 年度考核先由个人总结,再由主管领导人员在听取群众意见的基础上写出评语、提出考核等次的意见,经考核委员会或者考核小组审核后,由部门负责人确定考核等次。
对担任国务院工作部门司局级以上领导职务和县级以上地方各级人民政府工作部门领导职务的国家公务员的考核,必要时可以进行民意测验或者民主评议。
第二十五条 年度考核结果分为优秀、称职、不称职三个等次。
对国家公务员的考核结果应当以书面形式通知本人。本人如果对考核结果有异议,可以按照有关规定申请复核。
第二十六条 年度考核结果作为对国家公务员的奖惩、培训、辞退以及调整职务、级别和工资的依据。

第六章 奖 励
第二十七条 国家行政机关对在工作中表现突出,有显著成绩和贡献的以及有其他突出事迹的国家公务员给予奖励。对国家公务员的奖励,坚持精神鼓励与物质鼓励相结合的原则。
第二十八条 国家公务员有下列表现之一的,应当予以奖励:
(一)忠于职守,积极工作,成绩显著的;
(二)遵守纪律,廉洁奉公,作风正派,办事公道,起模范作用的;
(三)在工作中有发明、创造或者提出合理化建议,为国家取得显著经济效益和社会效益的;
(四)爱护公共财产,节约国家资财有突出成绩的;
(五)防止或者挽救事故有功,使国家和人民群众利益免受或者减少损失的;
(六)在抢险、救灾等特定环境中奋不顾身,做出贡献的;
(七)同违法违纪行为作斗争,有功绩的;
(八)在对外交往中,为国家争得荣誉和利益的;
(九)有其他功绩的。
第二十九条 对国家公务员的奖励分为:嘉奖,记三等功、二等功、一等功,授予荣誉称号。
国家行政机关对受前款所列奖励的国家公务员,按照规定给予一定的物质奖励。
第三十条 国家公务员奖励的权限和程序,按照国家有关规定办理。

第七章 纪 律
第三十一条 国家公务员必须严格遵守纪律,不得有下列行为:
(一)散布有损政府声誉的言论,组织或者参加非法组织,组织或者参加旨在反对政府的集会、游行、示威等活动,组织或者参加罢工;
(二)玩忽职守,贻误工作;
(三)对抗上级决议和命令;
(四)压制批评,打击报复;
(五)弄虚作假,欺骗领导和群众;
(六)贪污、盗窃、行贿、受贿或者利用职权为自己和他人谋取私利;
(七) 挥霍公款,浪费国家资财;
(八)滥用职权,侵犯群众利益,损害政府和人民群众的关系;
(九)泄露国家秘密和工作秘密;
(十)在外事活动中有损国家荣誉和利益;
(十一)参与或者支持色情、吸毒、迷信、赌博等活动;
(十二)违反社会公德,造成不良影响;
(十三)经商、办企业以及参与其他营利性的经营活动;
(十四)其他违反纪律的行为。
第三十二条 国家公务员有本条例第三十一条所列违纪行为,尚未构成犯罪的,或者虽然构成犯罪但是依法不追究刑事责任的,应当给予行政处分;违纪行为情节轻微,经过批评教育后改正的,也可以免予行政处分。
第三十三条 行政处分分为:警告、记过、记大过、降级、撤职、开除。
受撤职处分的,同时降低级别和职务工资。
受行政处分期间,不得晋升职务和级别;其中除受警告以外的行政处分的,并不得晋升工资档次。
第三十四条 处分国家公务员,必须依照法定程序,在规定的时限内做出处理决定。
对国家公务员的行政处分,应当事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、手续完备。
第三十五条 给予国家公务员行政处分,依法分别由任免机关或者行政监察机关决定;其中给予开除处分的,应当报上级机关备案。
县级以下国家行政机关开除国家公务员,必须报县级人民政府批准。
第三十六条 国家公务员受本条例第三十三条所列除开除以外的行政处分,分别在半年至两年内由原处理机关解除行政处分。但是,解除降级、撤职处分不视为恢复原级别、原职务。
国家公务员在受行政处分期间,有特殊贡献的,可以提前解除行政处分。
解除行政处分后,晋升职务、级别和工资档次不再受原行政处分的影响。
第三十七条 行政处分决定和解除行政处分的决定应当以书面形式通知本人。

第八章 职务升降
第三十八条 国家公务员的职务晋升,必须坚持德才兼备、任人唯贤的原则,注重工作实绩。
第三十九条 晋升国家公务员的职务,必须在国家核定的职数限额内进行。
第四十条 国家公务员晋升职务,应当具备拟任职务所要求的资格条件;其中拟晋升上一级领导职务的,一般应当具有在下一级两个以上职位任职的经历。
第四十一条 国家公务员的职务晋升,按照以下程序进行:
(一)采取领导与群众相结合的办法产生预选对象;
(二)按照拟任职务所要求的条件进行资格审查;
(三)在年度考核的基础上进行晋升考核;
(四)由任免机关领导集体讨论决定人选。
对晋升领导职务的国家公务员,应当进行任职培训。
第四十二条 晋升国家公务员的职务,应当按照规定的职务序列逐级晋升。个别德才表现和工作实绩特别突出的,可以越一级晋升,但是必须按照规定报有关部门同意。
第四十三条 国家公务员在年度考核中被确定为不称职的,或者不胜任现职又不宜转任同级其他职务的,应当按照规定程序予以降职。
第四十四条 任免机关根据国家公务员职务的升降和年度考核结果,按照规定调整其级别和工资档次。

第九章 职务任免
第四十五条 国家公务员职务实行委任制,部分职务实行聘任制。
第四十六条 国务院和县级以上地方各级人民政府及其工作部门按照规定的任免权限和程序任免国家公务员。
第四十七条 国家公务员有下列情形之一的,应当予以任职:
(一)新录用人员试用期满合格的;
(二)从其他机关及企业、事业单位调入国家行政机关任职的;
(三)转换职位任职的;
(四)晋升或者降低职务的;
(五)因其他原因职务发生变化的。
第四十八条 国家公务员有下列情形之一的,应当予以免职:
(一)转换职位任职的;
(二)晋升或者降低职务的;
(三)离职学习期限超过一年的;
(四)因健康原因不能坚持正常工作一年以上的;
(五)退休的;
(六)因其他原因职务发生变化的。
第四十九条 国家公务员原则上一人一职,确因工作需要,经任免机关批准,可以在国家行政机关内兼任一个实职。
国家公务员不得在企业和营利性事业单位兼任职务。
第五十条 国家公务员担任不同层次领导职务的最高任职年龄,由国家另行规定。

第十章 培 训
第五十一条 国家行政机关根据经济、社会发展的需要,按照职位的要求,有计划地对国家公务员进行培训。
国家公务员的培训,贯彻理论联系实际、学用一致、按需施教、讲求实效的原则。
第五十二条 国家公务员的培训分为:对新录用人员的培训;晋升领导职务的任职培训;根据专项工作需要进行的专门业务培训和在职国家公务员更新知识的培训。
第五十三条 国家行政学院、地方行政学院以及其他培训机构按照有关规定承担国家公务员的培训任务。
第五十四条 国家公务员在培训期间的学习成绩和鉴定作为其任职和晋升职务的依据之一。

第十一章 交 流
第五十五条 国家公务员实行交流制度。
国家公务员可以在国家行政机关内部交流,也可以与其他机关以及企业、事业单位的工作人员进行交流。
交流包括调任、转任、轮换和挂职锻炼。
国家行政机关每年应当有一定比例的国家公务员进行交流。
第五十六条 各级国家行政机关接受调任、转任和轮换的国家公务员,应当有相应的职位空缺。
第五十七条 调任,是指国家行政机关以外的工作人员调入国家行政机关担任领导职务或者助理调研员以上非领导职务,以及国家公务员调出国家行政机关任职。
调入国家行政机关任职的,必须经过严格考核,具备拟任职务所要求的政治思想水平、工作能力以及相应的资格条件。考核合格的,应当到行政学院或者其他指定的培训机构接受培训,然后正式任职。
国家公务员调出国家行政机关后,不再保留国家公务员的身份。
第五十八条 转任,是指国家公务员因工作需要或者其他正当理由在国家行政机关内部的平级调动(包括跨地区、跨部门调动)。
国家公务员转任,必须符合拟任职务规定的条件要求,经考核合格后,按照规定的程序办理。
第五十九条 轮换,是指国家行政机关对担任领导职务和某些工作性质特殊的非领导职务的国家公务员,有计划地实行职位轮换。
国家公务员的职位轮换,按照国家公务员管理权限,由任免机关负责组织。
第六十条 挂职锻炼,是指国家行政机关有计划地选派在职国家公务员在一定时间内到基层机关或者企业、事业单位担任一定职务。
国家公务员在挂职锻炼期间,不改变与原机关的人事行政关系。

第十二章 回 避
第六十一条 国家公务员之间有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及近姻亲关系的,不得在同一机关担任双方直接隶属于同一行政首长的职务或者有直接上下级领导关系的职务,也不得在其中一方担任领导职务的机关从事监察、审计、人事、财务工作。
第六十二条 国家公务员执行公务时,涉及本人或者涉及与本人有本条例第六十一条所列亲属关系人员的利害关系的,必须回避。
第六十三条 国家公务员担任县级以下地方人民政府领导职务的,一般不得在原籍任职。但是,民族区域自治地方人民政府的国家公务员除外。

第十三章 工资保险福利
第六十四条 国家公务员的工资制度贯彻按劳分配的原则。
国家公务员实行职级工资制。
国家公务员的工资主要由职务工资、级别工资、基础工资和工龄工资构成。
国家公务员按照国家规定享受地区津贴和其他津贴。
第六十五条 国家公务员实行定期增资制度。
凡在年度考核中被确定为优秀、称职的,可以按照规定晋升工资和发给奖金。
第六十六条 国家公务员工资水平与国有企业相当人员的平均工资水平大体持平。
第六十七条 国家根据国民经济的发展和生活费用价格指数的变动,有计划地提高国家公务员的工资标准,使国家公务员的实际工资水平不断提高。
第六十八条 新录用人员在试用期间,发给试用期工资;试用期满正式任职后,根据确定的职务和级别确定其工资。
第六十九条 国家公务员按照国家规定享受保险和福利待遇。
第七十条 除国家法律、法规和政策规定外,国家行政机关不得以任何形式增加或者扣减国家公务员的工资,也不得提高或者降低国家公务员的保险和福利待遇。

第十四章 辞职辞退
第七十一条 国家公务员辞职,应当向任免机关提出书面申请;任免机关应当在三个月内予以审批。审批期间,申请人不得擅自离职。
国家行政机关可以根据实际情况,规定国家公务员三至五年的最低服务年限;未满最低服务年限的,不得辞职。
在涉及国家安全、重要机密等特殊职位上任职的国家公务员,不得辞职。
第七十二条 国家行政机关对违反本条例第七十一条规定擅自离职的国家公务员,给予开除处分。
第七十三条 国家公务员辞职后,二年内到与原机关有隶属关系的企业或者营利性的事业单位任职,须经原任免机关批准。
第七十四条 国家公务员有下列情形之一的,予以辞退:
(一)在年度考核中,连续两年被确定为不称职的;
(二)不胜任现职工作,又不接受其他安排的;
(三)因单位调整、撤销、合并或者缩减编制员额需要调整工作,本人拒绝合理安排的;
(四)旷工或者无正当理由逾期不归连续超过十五天,或者一年内累计超过三十天的;
(五)不履行国家公务员义务,不遵守国家公务员纪律,经多次教育仍无转变,又不宜给予开除处分的。
第七十五条 辞退国家公务员,由所在机关提出建议,按管理权限报任免机关审批,并以书面形式通知本人。
第七十六条 被辞退的国家公务员,可以根据国家有关规定享受待业保险。
第七十七条 国家公务员辞职或者被辞退,离职前应当办理公务交接手续,必要时接受财务审计。
辞职离开国家行政机关和被辞退的国家公务员,不再保留国家公务员的身份。

第十五章 退 休
第七十八条 除国家另有规定外,国家公务员符合下列条件之一的,应当退休:
(一)男年满六十周岁,女年满五十五周岁;
(二)丧失工作能力的。
第七十九条 国家公务员符合下列条件之一的,本人提出要求,经任免机关批准,可以提前退休:
(一)男年满五十五周岁,女年满五十周岁,且工作年限满二十年的;
(二)工作年限满三十年的。
第八十条 国家公务员退休后,享受国家规定的养老保险金和其他各项待遇。

第十六章 申诉控告
第八十一条 国家公务员对涉及本人的人事处理决定不服的,可以在接到处理决定之日起三十日内向原处理机关申请复核,或者向同级人民政府人事部门申诉,其中对行政处分决定不服的,可以向行政监察机关申诉。
受理国家公务员申诉的机关必须按照有关规定作出处理。
复核和申诉期间,不停止对国家公务员处理决定的执行。
第八十二条 国家公务员对于行政机关及其领导人员侵犯其合法权益的行为,可向上级行政机关或者行政监察机关提出控告。
受理国家公务员控告的机关必须按照有关规定作出处理。
第八十三条 国家公务员提出申诉和控告,必须忠于事实。
第八十四条 国家行政机关对国家公务员处理错误的,应当及时予以纠正;造成名誉损害的,应当负责恢复名誉、消除影响、赔礼道歉;造成经济损失的,应当负赔偿责任。

第十七章 管理与监督
第八十五条 国务院人事部门负责国家公务员的综合管理工作。
县级以上地方人民政府人事部门,负责本行政辖区内国家公务员的综合管理工作。
第八十六条 对有下列违反本条例规定情形的,根据不同情况,由县级以上人民政府或者人事部门按照下列规定处理:
(一)对不按编制限额、所需职位要求及规定资格条件进行国家公务员的录用、晋升、调入和转任的,宣布无效;
(二)对违反国家规定,变更国家公务员的工资、养老保险金及其他保险、福利待遇标准的,撤销其决定;
(三)对不按规定程序录用、任免、考核、奖惩及辞退国家公务员的,责令其按照规定程序重新办理或者补办有关手续。
国家行政机关按照国家公务员的管理权限,对前款所列违反本条例规定的情形负有主要或者直接责任的国家公务员,根据情节轻重,给予批评教育或者行政处分。

第十八章 附 则
第八十七条 本条例由国务院人事部门负责解释。
第八十八条 本条例自一九九三年十月一日起施行。施行的具体部署和步骤由国务院规定。


南通市人民政府关于印发《南通市商品房销售管理办法》的通知

江苏省南通市人民政府


市政府关于印发《南通市商品房销售管理办法》的通知

通政发〔2003〕90号




各县(市)、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

  现将《南通市商品房销售管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。



二○○三年十月二十四日


南通市商品房销售管理办法


  第一章 总 则

  第一条 为了规范商品房销售行为,保障商品房交易当事人的合法权益,根据《江苏省城市房地产交易管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及其他有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市商品房销售及销售管理适用本办法。

  第三条 商品房销售应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。

  第四条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

  商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

  商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

  第五条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。

  第六条 南通市房产管理局、县(市)人民政府房产行政主管部门(以下统称房管部门)负责本行政区域内商品房的销售管理工作。


  第二章 销售条件

  第七条 预售商品房应当符合下列条件:

  (一)房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

  (二)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (四)已完成基础工程并施工至主体结构二层以上,施工进度和竣工验收日期已确定。

  房地产开发企业应当在预售商品房前向房管部门办理预售登记,申领《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得预售商品房。

  第八条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证明载明的商品房座落、位置、幢号、用途、建筑面积等进行预售,预售总面积不得超出建设规划许可证确定的建设规模。

  第九条 现售商品房应当符合下列条件:

  (一)房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

  (二)已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用权证书;

  (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (四)已通过竣工验收;

  (五)具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告;

  (六)拆迁安置方案已经落实;

  (七)供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件;

  (八)物业管理方案已经落实。

  房地产开发企业应当在现售商品房前将符合商品房现售条件的有关证明文件报房管部门备案。

  第十条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送建设部门备案。

  第十一条 房地产开发企业销售商品房时,应当在售楼场所醒目位置悬挂工商营业执照、资质证书、商品房预售许可证明或验收报告等材料的原件或复印件。

  第十二条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时,应当征得抵押权人书面同意,并书面告知买受人。
房地产开发企业不得对已经销售的商品房设定抵押。

  第十三条 房管部门应当通过媒体向社会公布商品房的预售许可、现售备案、抵押登记等信息,并免费提供查询服务。

  第十四条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

  第十五条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割销售。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割销售。

  第三章 广告与合同

  第十六条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确,不得含有误导、欺诈和不符合商品房实际情况的内容。

  第十七条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,买受人有权要求在商品房买卖合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的,视为要约。

  商品房销售广告中应载明房地产开发企业名称、商品房预售许可证的批准文号和有效期限,以房地产中介服务机构名义发布销售广告,还应载明中介服务机构的名称及资质等级。

  第十八条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 

  商品房买卖合同统一使用国家建设部、工商行政管理局制订的《商品房买卖合同示范文本》,房地产开发企业不得强迫买受人签订自制格式合同。

  商品房买卖当事人经协商一致,可对商品房买卖合同示范文本的内容进行变更、补充或删节。

  第十九条 商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与该物业管理企业订立有关物业管理的协议,明确物业管理收费标准、服务内容、业主应当遵守的事项等内容。

  第二十条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《江苏省城市房地产交易管理条例》、《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

  第二十一条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,持预售合同向核发商品房预售许可证明的房管、土地部门登记备案。

  未经登记备案的商品房预售合同,不得对抗第三人,由此造成的损失,由出卖人承担。

  第二十二条 商品房预购人转让商品房买卖合同时,应经出卖人同意,不得以谋利为目的炒卖合同。

  第二十三条 商品房销售价格根据不同的情况分别实行市场调节、政府指导和政府定价。具体管理办法另行制定。

  商品房销售价外收费应经有权部门批准,严禁擅自增设收费项目。

  第二十四条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

  商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

  按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。但合同中注明的建筑面积不作为商品房买卖计价的依据。

  第二十五条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

  按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图并载明房屋装饰设备设施标准。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型及装饰设备设施与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  第二十六条 商品房预售,实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式,由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的,应当适用下列规定:

  (一)实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的,预购人有权退房;预购人退房的,预售人应当在预购人提出退房之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人,同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息;

  (二)实际交付面积大于预售合同约定面积,大于部分不超过1%的,由预购人按照合同约定的价格补交房价款;大于部分超过1%的,产权归预购人所有,预购人并可以不支付该部分的房价款;

  (三)实际交付面积小于预售合同约定面积,小于部分不超过3%的,预售人应当退还预购人多付的房价款,并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息;小于部分超过3%的,预售人应当向预购人双倍返还超过3%部分的房价款。

  当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准,但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的,预购人有权退房。预购人退房的,适用前款第(一)项规定。预购人不退房的,大于或者小于部分不超过3%的,按照预售合同约定的价格多退少补;大于部分超过3%的,产权归预购人所有,并可以不支付该部分的房价款,小于部分超过3%的,预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。

  实际交付面积是指经房产行政主管部门审核确认后依法登记的房屋建筑面积。

  第二十七条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得以预约、认购、定购等方式变相预售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

  符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

  第二十八条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  未经规划行政管理部门批准,变更设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,损害买受人的权益的,买受人有权解除合同,并由出卖人承担相应的赔偿责任。

  第二十九条 房地产开发企业应当在商业银行开设商品房预售款专用帐户,由银行代为收取预售款。商品房预售款应当专项用于工程建设。

  一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户;多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。

  第四章 销售代理

  第三十条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立取得工商营业执照、并具备相应资质的房地产中介服务机构。

  房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书,并与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

  第三十一条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件、权属不清、质量不合格的商品房,不得超越代理期限和代理权限进行商品房销售。

  第三十二条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况,不得夸大介绍或进行虚假宣传。

  第三十三条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当以房地产开发企业的名义与买受人订立合同。不得超越经营范围以自己名义分别与房地产开发企业和买受人订立商品房买卖合同,从中谋取市场差价利益。

  第三十四条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时应当执行国家、省、市的中介代理收费标准,不得收取佣金以外的其他费用。

  第三十五条 商品房销售人员应当经过专业培训取得资格证书后,方可从事商品房销售业务。

  第五章 交 付

  第三十六条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

  因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

  第三十七条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

  第三十八条 销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

  第三十九条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

  商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

  非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

  在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

  保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给买受人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

  因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

  第四十条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

  房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。

  商品房买受人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。因预售人的原因,致使预购人无法办理房地产权属登记超过1年,双方有约定的按约定处理;未约定的,预购人可以退房,并要求预售人承担赔偿责任。

  第四十一条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  第六章 罚则及附则

  第四十二条 对违反本办法规定的行为,依照国务院《城市房地产开发经营条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等规定予以处罚。

  第四十三条 本办法自2003年12月1日起施行,1994年市政府颁布的《南通市商品房销售管理暂行办法》(通政发〔1994〕64号)同时废止。



国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于规范工程造价咨询行业管理的通知

国务院


国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于规范工程造价咨询行业管理的通知

2002年6月14日 国清〔2002〕6号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
改革开放以来,工程造价咨询行业在社会主义市场经济中发挥了越来越重要的作用。但是,由于我国基建投资管理体制尚处于转型阶段,工程造价咨询行业还存在着“乱办、乱管、乱执业”等突出问题,严重影响了其作用的发挥。为了促进工程造价咨询行业的健康发展,根据《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》(国办发〔1999〕92号,以下简称《通知》)精神,按照清理目标和要求,经国务院同意,现将工程造价咨询行业规范管理的有关问题通知如下:
一、建立与社会主义市场经济相适应的行业管理体制
建设行政主管部门要按照《通知》精神和“法律规范、政府监督、行业自律”的模式,建立和完善行业管理体制,明确工程造价咨询行业的社会功能和地位,强化行业协会的组织机构和队伍建设,把行业的日常管理工作交由行业协会来完成。建设行政主管部门应积极转变职能,提高办事效率,支持行业协会建立行业自律机制,让行业协会切实肩负起行业管理的职能。
二、加强行业制度建设,提高行业规范化管理水平
建设行政主管部门和行业协会应会同有关部门,在现有制度基础上,按照清理整顿和规范管理的要求,尽快制定统一的行业职业准则、执业规则和收费标准;建立完备的考试和后续教育培训制度;完善行业管理的各项制度,加强资质管理;明确执业责任,加大监管力度,规范和约束从业人员的执业行为。
三、各类执业机构要与挂靠单位脱钩,并分类进行规范化管理
所有从事中介服务活动的工程造价咨询机构,都要按照《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》(国办发〔2000〕51号)精神,与其挂靠单位彻底脱钩,特别是专营工程造价咨询机构,一律要脱钩改制,转为独立的社会中介机构;其他兼营工程造价咨询业务的机构,除按建设行政主管部门的管理规定进行规范外,要接受行业自律组织的统一管理。要采取措施,打破工程造价咨询业务市场上的行业垄断和部门封锁。