中国证券监督管理委员会


公开发行证券公司信息披露编报规则第10号——从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定
证监会



第一条 为规范从事房地产开发业务的公司（包括专营房地产业务公司及兼营房地产业务公司，以下简称发行人）公开发行股票的信息披露行为，保护投资者的合法权益，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规，制定本规定。
第二条 发行人为首次公开发行股票而编制招股说明书时、除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关招股说明书内容与格式准则的一般规定外，还应遵循本规定的要求。
第三条 发行人应针对自身实际情况披露风险因素。对这些风险因素能够作出定量分析的，应进行定量分析；不能作出定量分析的，应进行定性描述。
（一）结合自身具体情况，披露以下风险因素，包括但不限于：
项目开发风险。应披露在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险。
筹资风险。应披露公司筹措资金时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素影响的风险。
销售风险。应披露开发项目销售受项目定位、销售价格变动、竞争楼盘供应情况等因素影响的风险。
土地风险。应披露土地开发时面临的各种风险，包括市政规划调整的风险、土地闲置风险、地价变化的风险。
合作和合资项目的控制风险。应披露对合作、合资开发项目，如果没有实际控制权将增加不确定性的风险。
工程质量风险。应披露已完工项目或在建项目如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影响的风险。
其他风险。应披露税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其它政策变化对公司的不利影响的风险。
（二）项目开发中如存在“停工”“烂尾”“空置”的情况，应做特别风险提示。
（三）披露的风险对策应是已采取的或拟采取的切实可行的具体措施。
第四条 发行人应专节披露公司资质等级取得情况和相关证书，持有房地产专业或建筑工程专业资格专职技术人员数目，公司开发建设中采用的新工艺和新技术等情况。
第五条 发行人应披露公司的主要经营策略及市场推广模式，包括但不限于：
（一）房地产经营的市场定位及主要消费者群体；
（二）主要从事房地产项目的类型：如主要以出售为主，还以出租为主；经营模式是自主经营开发，还是合作、合资开发；主要从事住宅开发还是办公楼开发等。
（三）房地产项目的定价模式和销售理念。
（四）采用的主要融资方式；
（五）采用的主要销售模式；
（六）采用的的物业管理模式；
（七）公司经营管理、品牌建设、员工素质、企业文化等方面的竞争力。
第六条 发行人应专节披露公司经营管理体制及内控制度。包括但不限于：
（一）房地产开发项目决策程序；
（二）开发项目管理架构的设置；
（三）公司质量控制体系，包括对施工单位的质量考核办法；采用新材料、新工艺的质量控制办法；对特殊环境的项目的质量控制。
第七条 发行人应专节披露房地产行业概况及业务特点，包括但不限于：
（一）房地产行业概况；
（二）房地产业务的性质和特点；
（三）主要开发项目所处地区的市场分析；
（四）房地产开发流程图。
第八条 发行人应专节详细披露在开发过程中涉及的各项具体业务的运行情况，包括但不限于：
（一）如何选择房地产项目的设计单位、设计方案；
（二）如何选择施工单位，如何管理、监督施工单位；
（三）如何选择监理单位；
（四）对出租物业的经营方式。
第九条 发行人应专节披露公司所开发的主要房地产业务项目的情况。可按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序披露各项目基本情况，包括但不限于下列情况：
（一）项目应具备的资格文件（含土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证、房产证等）取得情况；
（二）项目经营模式，如属合作、合资开发，应简要说明合作方情况、合作方式、协议履行情况等；
（三）披露项目位置及土地的取得手续是否完备；
（四）对完工或开工项目应披露主体工程施工是自建还是出包方式，承包方是否分包。并披露施工单位的资质等级及基本情况；
（五）对在建项目应披露预计总投资和已投资额，工程进度（包括开工时间、预计竣工时间，实际进度与计划进度出现的较大差异及原因，项目是否存在停工可能）；
（六）工程质量情况，如监理单位的意见及质量监管部门的验收报告。对已交付使用的商品房是否有质量纠纷；
（七）项目的销售情况，对采用预售方式的，应披露预售比例；
（八）代为收取的住宅共用部分、共用设施设备维修基金的执行情况。
第十条 发行人应参照第十条的要求披露募股资金拟投资项目，及募股资金占项目总投资的比例，缺口资金的解决方式。
第十一条 发行人应专节披露公司的土地资源。包括但不限于项目名称、所处地理位置、占地面积、规划建筑面积、土地用途、相关法律手续是否完备等。
第十二条 发行人发行上市前应聘请具有证券从业资格的资产评估机构对公司存货，包括开发成本及开发产品（但不包括代建工程）、出租开发产品、周转房等进行资产评估。在招股说明书中披露资产评估结果和主要项目的资产评估方法，并注明本次资产评估仅为投资者提供参考，有
关评估结果不进行帐务调整。
第十三条 发行人应根据本规定编制招股说明书概要。
第十四条 本规定由中国证监会负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。



各拟公开发行股票的从事房地产开发业务的公司：
为规范公开发行股票的从事房地产开发业务的公司的信息披露行为，保护投资者合法权益，我们制定了《公开发行证券公司信息披露编报规则第10号－从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定》和《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业
务的公司财务报表附注特别规定》，现予发布，请遵照执行。
今后，房地产行业类公司可按照《中国证监会股票发行核准程序》（证监发〔2000〕16号）的规定报送申请发行股票材料。我会《关于1993年申请公开发行股票企业产业政策问题的通知》（证监发字〔1993〕65号）、《关于股票发行工作若干规定的通知》（证监〔1
996〕12号）、《关于做好1997年股票发行工作的通知》（证监〔1997〕13号）中关于房地产行业发行股票的限制性规定同时废止。



2001年2月6日
河南省人民政府


河南省《土地复垦规定》实施办法
省政府

(省政府常务会议审议通过 省政府令一九九三年十一月二十七日发布)


第一条 为了加强土地复垦工作，合理利用土地，根据国务院《土地复垦规定》，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于在我省行政区域内从事生产建设活动，造成土地破坏的单位和个人。
第三条 各级土地管理部门负责本行政区域的土地复垦管理监督工作，其主要职责是：
(一)贯彻执行国家有关土地复垦的法律、法规和政策；
(二)组织有关部门编制土地复垦规划和计划；
(三)审查所批建设项目中有关土地复垦的方案；
(四)会同有关部门制定复垦标准；
(五)监督检查土地复垦情况，并负责对复垦后的土地进行验收；
(六)办理复垦后土地的登记发证；
(七)办理其他有关土地复垦的事宜。
第四条 各级计划管理部门负责土地复垦的综合协调工作。 各有关行业管理部门应做好本行业的土地复垦工作，其主要职责是：
(一)编制本行业土地复垦规划、年度实施计划，经县以上土地管理部门和计划部门协调平衡后组织实施；
(二)按土地管理部门的要求，做好本行业破坏土地的数量、种类、分布、破坏程度等情况的调查、统计工作；
(三)配合土地管理部门做好本行业土地复垦监督检查工作。
第五条 下列被破坏的土地，必须进行复垦：
(一)因采矿、挖沙、取土、采石等生产建设损坏的土地；
(二)因排放矿渣、垃圾等废弃物占压的土地；
(三)废弃的取土坑及废弃建筑物占压的土地；
(四)废弃的水利工程及铁路、公路、场(站)、厂矿占压的土地；
(五)因生产建设造成沙化、盐渍化、水土流失的土地；
(六)其他因生产建设造成破坏的土地。
第六条 土地复垦，实行“谁破坏、谁复垦”的原则。凡造成土地破坏的企业和个人，都必须履行土地复垦义务。土地复垦工作，任何部门、单位和个人不得阻挠。
第七条 对《土地复垦规定》实施前已破坏的土地，造成土地破坏的单位不存在的，由当地人民政府组织复垦利用。
第八条 因地下开采引起塌陷的土地，塌陷深度不超过二米，连片面积不超过一百亩的，应在塌陷稳定后二年内复垦利用；塌陷深度不超过二米，连片面积一百亩以上，或塌陷深度超过二米，连片面积一百亩以内的，应在塌陷稳定后三年内复垦利用；塌陷深度超过二米，连片面积一百
亩以上的，应在塌陷稳定后四年内复垦利用。
废弃的水利工程、铁路、公路、场(站)、厂矿、取土坑及废弃建筑物占压的土地，应在废弃后二年内复垦利用。
因生产建设造成土地沙化、盐渍化、水土流失的，应及时进行土地复垦，具体期限由当地县级人民政府确定。
第九条 造成土地破坏的单位或个人，超过规定期限不进行土地复垦的，当地土地管理部门可按《河南省〈土地管理法〉实施办法》的规定，征收土地荒芜费。 对确定无法复垦的土地，造成土地破坏的单位或个人，应及时报请当地土地管理部门核准。
第十条 土地复垦应当充分利用邻近企业的废弃物充填挖损区、塌陷区和地下采空区。 对利用废弃物进行土地复垦和在指定的土地复垦区倾倒废弃物的，拥有废弃物的一方和拥有复垦区的一方均不得向对方收取费用。
利用废弃物作为土地复垦充填物，应当防止造成新的污染。
第十一条 土地复垦应遵循因地制宜，综合利用的原则，发展农、林、牧、渔业生产。
第十二条 进行土地复垦的单位或个人，应在该土地复垦工程开工前，向当地土地管理部门提出申请和复垦方案，经县以上土地管理部门会同有关部门审查批准后方可开工。土地复垦方案应写明复垦土地的位置、面积、现状、复垦方式、复垦后的用途、完工时间等内容。
第十三条 有土地复垦任务的企业，应当把土地复垦指标纳入生产建设计划，在征求当地土地管理部门的意见，并经行业管理部门批准后实施。
第十四条 有土地复垦任务的建设项目，其可行性研究报告和设计任务书应当包括土地复垦的内容，设计文件应当有土地复垦的章节，工程设计应当兼顾土地复垦的要求。 建设单位不按前款规定执行的，土地管理部门不得批准建设用地。
第十五条 在生产建设过程中破坏的土地，可以由造成土地破坏的单位或个人自行复垦，也可以由其他有条件的单位和个人承包复垦。 承包复垦土地，应当以合同形式确定承、发包双方的权利和义务。土地复垦费用，应当根据土地破坏程度、复垦标准和复垦工程量合理确定。
第十六条 土地复垦工程完工后，应及时向原批准开工的土地管理部门提出书面验收申请报告。土地管理部门接到申请验收报告后，应及时组织有关部门验收。验收合格的，方可交付使用。
第十七条 企业(不含乡村集体和私营企业)在生产建设过程中破坏的集体所有土地，按下列情况分别处理：
(一)不能恢复原用途或复垦后需要用于国家建设的，由国家征用；
(二)经复垦不能恢复原用途，但原集体经济组织愿意保留的，可以不实行国家征用；
(三)经复垦可以恢复原用途，且国家建设不需要的，不实行国家征用。
第十八条 企业和个人对其破坏的其他单位使用的国有土地或者国家未征用的集体所有土地，除负责土地复垦外，还应当向遭受损失的单位支付土地损失补偿费和地面附着物的损失补偿费。 土地损失补偿，按照《土地复垦规定》第十四条第二款的规定执行；地面附着物损失补偿，按?
铡逗幽鲜」医ㄉ枵饔猛恋厣细阶盼锏牟钩ケ曜?修订本)》执行。 土地损失补偿费的具体数额，由破坏土地的企业和个人与遭受损失的单位协商确定；达不成协议的，由当地土地管理部门会同有关行业主管部门作出处理决定。
第十九条 基本建设过程中破坏的土地，土地复垦费用和土地损失补偿费从基本建设投资中列支。 生产过程中破坏的土地，土地复垦费用从企业更新改造资金和生产发展基金中列支；经复垦后直接用于基本建设的，土地复垦费用从该项基本建设投资中列支；由国家征用并能够以复垦
后的收益形成偿付能力的，土地复垦费用还可以用集资或者向银行贷款的方式筹集。 生产过程中破坏的国家不征用的土地，土地损失补偿费可以列入或者分期列入生产成本。
第二十条 生产过程中破坏的国家征用的土地，企业用自有资金或者贷款进行复垦的，复垦后归该企业使用；根据规划设计，企业不需要使用的土地或者未经当地土地管理部门同意，复垦后连续二年以上不使用的土地，由当地县级以上人民政府统筹安排使用。 企业采用承包或者集?
史绞浇懈纯训模纯押蟮耐恋厥褂萌ê褪找娣峙洌勒粘邪贤蛘呒市樵级ǖ钠谙藓吞跫范ǎ灰蚬疑ㄉ栊枰崆笆栈氐模笠涤Φ倍猿邪贤蛘呒市榈牧硪环降笔氯酥Ц妒实钡牟钩シ选?生产过程中破坏的国家不征用的土地，复垦后仍归原集体经济组织使用。
第二十一条 生产建设过程中破坏的国家征用的土地，经复垦后土地使用权依法变更的，必须依照国家有关规定办理过户登记手续。
第二十二条 鼓励生产建设单位优先使用复垦后的土地。 复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定减免农业税；用于基本建设和其它综合开发的，依照国家有关规定给予优惠。
第二十三条 对不履行或者不按照规定要求履行土地复垦义务的企业和个人，由土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，由土地管理部门根据情节，处以每亩每年五百元至一千元的罚款。对逾期不改正的企业和个人，在其提出新的生产建设用地申请时，土地管理部门可以不予受理
。 罚款从企业税后留利中支付，依照国家规定上交国库。
第二十四条 当事人对土地管理部门作出的罚款决定不服的，可以在接到罚款通知之日起十五日内，向作出罚款决定的土地管理部门的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人期满不申请复议也不向人民法院起诉又
不执行罚款决定的，由作出罚款决定的土地管理部门申请人民法院强制执行。
第二十五条 扰乱、阻碍土地复垦工作或者破坏土地复垦工程设备，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由当地公安机关给予治安管理处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 负责土地复垦管理工作的国家工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法执行中的具体问题，由省土地管理局负责解释。
第二十八条 本办法自公布之日起施行。




1993年11月27日