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论我国的离婚损害赔偿法律制度/徐会展

时间:2024-05-24 23:33:54 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9670
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论我国的离婚损害赔偿法律制度

徐会展


  2001年4月28日修正施行的《婚姻法》第四十六条规定:“有下列情形之一,导致离婚的,无过错方有权请求损害赔偿:(一)重婚的;(二)有配偶者与他人同居的;(三)实施家庭暴力的;(四)虐待、遗弃家庭成员的。”从而在立法上正式确立了我国的离婚损害赔偿法律制度。本文尝试从法理和实务两个方面,重点对离婚损害赔偿制度的渊源、立法背景、构成要件、引起赔偿的情形、权利义务主体、赔偿范围和提出时间等进行探讨,以期为大家在学习和使用这一权利救济制度时提供参考。

一、离婚损害赔偿制度的渊源和立法背景

  离婚损害赔偿制度的提出,是基本西方社会的婚姻契约原理。根据婚姻契约原理,当配偶一方因过错违反婚姻契约所规定的义务时,无过错的配偶一方有权请求损害赔偿。1907年的《瑞士民法典》最早规定了离婚过错赔偿制度,其规定:“因离婚,无过错的配偶一方在财产权或期待权方面遭受损害的,有过错的一方应支付合理的赔偿金;因导致离婚的情势,配偶一方的人格遭受重大损害的,法官可判与一定金额的赔偿金作为慰抚。”其后,1920年的北欧诸国的婚姻法、1931年中华民国民法典、1941年修改后的法国民法典都陆续设立了离婚损害赔偿制度。日本民法虽无关于离婚过错赔偿制度的明确规定,但学说和判例均承认离婚损害之存在。
  而在我国,由于长期以来都没有采用婚姻契约理论,认为“婚姻是男女双方精神上的结合。虽然也涉及财产内容,但它主要是人身关系,而不是契约关系。”⑴基于这样的理论前提,我国婚姻法在很长的一段时间里一直未对离婚损害赔偿制度作任何规定。该制度的缺失使离婚诉讼标的和当事人的权利缺少一个应有的环节,而立法和司法实践中又无法回避破裂主义离婚中客观存在的过错情形,并在潜意识上力图追求对过错行为的处罚和对无过错者的保护,于是不得不在子女抚养监护的认定、共同财产的分割和困难帮助的解决等诉讼标的层面,确立所谓的“照顾无过错一方”、“保护无过错一方”、“有利于无过错一方”等适用性原则,甚至在有些实践操作上直接公然违背破裂主义离婚标准的要求,以是否准予离婚来表现对过错行为的惩罚或对无过错方的保护与救济。这种通过牺牲过错行为人的其他权利或利益来达到惩罚过错者和保护、救济无过错者目的的做法,不但容易陷入法理的误区,而且也很难达到惩罚与保护的“双赢”,甚至反而会使过错方和无过错方均遭到权利的侵害。因此,只有准确把握离婚诉讼的客观规律,确立离婚损害赔偿制度,才能明晰离婚中的不同法律关系,完整、公平地保护当事人各方的合法权益。
  改革开放以后,我国和国外的法律交流日益增多,在婚姻法方面也有许多先进的法律理论和做法被引进,国家立法的重心也逐渐转移到着重于处理我国所面临的实际问题上来。1993年11月3日最高人民法院发布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》指出,人民法院在审理离婚案件对夫妻共同财产的处理上,要坚持“照顾无过错方”的原则。这一规定或可作为我国离婚损害赔偿制度的前身。但由于该司法解释对“过错”的外延、内涵未作出界定,对具体的“照顾”方式也没有可参照的依据,因此,该原则在司法审判中难以得到真正的落实。经过理论界的长期探讨和司法实践中的经验总结,2001年《婚姻法》修正案中正式确立了离婚损害赔偿制度。随后,最高人民法院在2001年10月27日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》(以下简称《解释(一)》)和2004年1月1日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(以下简称《解释(二)》)中,对离婚损害赔偿制度在具体适用时的一些问题作出了规定。至此,我国的离婚损害赔偿法律制度基本确立。

二、离婚损害赔偿的构成要件

  离婚损害赔偿属民事损害赔偿的一种,可适用一般民事赔偿责任的构成要件。根据我国民法通则和婚姻法的有关规定,离婚损害赔偿责任的构成应满足以下条件:

(一)妨害婚姻家庭关系的违法行为的存在

  判断违法性的标准就是看是否违反法律规范。具体到离婚损害赔偿而言,就是看是否违反了《婚姻法》第四十六条的规定。根据该条的规定,妨害婚姻家庭关系的违法行为包括:(1)重婚;(2)有配偶者与他人同居的;(3)实施家庭暴力的;(4)虐待、遗弃家庭成员的。如果实施的是这四种情形以外的其他违法行为,如通奸、嫖娼、赌博、吸毒等,不管造成了何种后果,都不会引起离婚损害赔偿。

(二)妨害婚姻家庭关系的违法行为导致了夫妻间的离婚

  离婚损害赔偿的提出,要求必须有离婚这一结果要件。如果配偶一方实施了《婚姻法》第四十六条规定的违法行为,但并没有离婚;或者双方虽然离婚,但并没有《婚姻法》第四十六条规定的违法行为;或者双方虽然离婚,配偶一方也具有《婚姻法》第四十六条规定的违法行为,但二者并不有因果关系,都不构成离婚损害赔偿。

(三)离婚造成了当事人的损害

  损害事实是构成损害赔偿的要件之一。如果没有财产的或人身的损害,也就失去了承担损害赔偿责任的前提。损害是指利益的减少和丧失,包括财产损害和非财产损害。财产损害是指财产利益的减少和丧失。如财产被侵占、毁损,承包经营权受侵犯等。这里的财产利益即包括物、货币、有价证券,也包括财产性权利。非财产权害是指非财产利益的减少、丧失或者伤害,例如对他人名誉权的侵犯。这里的非财产利益既包括名誉、尊严、荣誉、姓名等,也包括人的情感。配偶一方具有《婚姻法》第四十六条规定的情形,并导致离婚的,都会对对方的非财产利益造成损害。

(四)违法行为人存有过错

  离婚损害赔偿中适用过错责任原则,即要求配偶一方在实施《婚姻法》第四十六条规定的行为时主观上具有过错。在实行破裂主义离婚的今天,离婚本身并不构成侵权行为,离婚是对婚姻破裂事实的认定。构成侵权行为的是引起离婚的原因,如通奸、姘居、重婚、虐待和遗弃等行为。行为人的过错是指支配行为人从事侵权行为的故意和过失的状况。首先,过错表现为一种主观状态,即侵权人的主观故意和过失;其次,过错表现为受行为人主观意志支配的外在行为,行为人的主观意志外化为行为时,才具有法律上的意义。这里的过错是主观和客观因素相结合的概念,即将主观过错外化为违法行为。因此,民法和婚姻法上的过错不是单纯指行为人主观状态上的过错,而同时意味着行为人的行为违反了法律和道德,并造成对他人的损害,过错体现了法律和道德对行为人行为的否定评价。⑵

三、引起离婚损害赔偿的情形

(一)重婚
  2001年《婚姻法》第三条第二款规定:“禁止重婚。禁止有配偶者与他人同居。”婚姻法学界据此普遍认为,2001年《婚姻法》抛弃了将重婚分为法律上的重婚和事实上的重婚的做法,《婚姻法》中的重婚仅指法律上的重婚,即当事人采取欺骗的手段骗取婚姻登记机关的认可,一个人同时在婚姻登记机关取得两个以上的婚姻证明,在形式上表现为一个人同时拥有两个以上的婚姻关系。⑶笔者认为,从逻辑学和和词语学的角度讲,这是对法条字面含义的正常解释,这种解读是正确的。但随后出台的《解释(一)》第二条对“有配偶者与他人同居”进行了范围小于其正常含义的界定,即指“有配偶者与婚外异性不以夫妻名义,持续、稳定地共同居住。”这样的解释就会使“有配偶者与婚外异性未办理结婚登记,但以夫妻名义,持续、稳定地共同居住。”这一在实际生活中较多存在且对合法配偶中的无过错方造成严重伤害的行为,因为既不符合“重婚”、也不符合“有配偶者与他人同居”,从而不能适用离婚损害赔偿,这是与立法的本意相违的。为化解这一解释上的矛盾,笔者建议,在最高人民法院或全国人大及其常委会未对“有配偶者与他人同居”的定义进行改动前,可将《婚姻法》第四十六条中“重婚”的定义进行扩张性的解释,应当既包括一个人在婚姻登记机关同时存在两个以上的结婚登记的情形,也包括有配偶者与婚外异性未办理结婚登记,但以夫妻名义,持续、稳定地共同居住的情形。为防止婚姻法学因此可能发生的混乱,可明确对“重婚”的这种解释,仅针对《婚姻法》第四十六条规定的离婚损害赔偿制度。

(二)有配偶者与他人同居
  《解释(一)》第二条对“有配偶者与他人同居”进行了界定,即指有配偶者与婚外异性不以夫妻名义,持续、稳定地共同居住。最高人民法院民庭的同志认为,有配偶者与他人同居就是指“包二奶”和“包二爷”现象,但主要是指“包二奶”现象,它是现实社会对重婚以外的其他违反一夫一妻制行为的俗称。⑷这与社会上一些没有配偶的男女之间的同居行为有本质区别。如男女青年在恋爱中的试婚同居,符合法定结婚实质条件的男女未办理结婚登记即以夫妻名义共同生活的同居,一些丧偶的老年人因考虑到子女、财产、身体、社会习俗等因素,不以结婚为目的同居行为,这些同居虽然违反了法定的结婚形式要件,但没有违反一夫一妻制,尚不属《婚姻法》禁止的行为。另外,为了限制和避免法律对公民私权领哉的过分干预,“有配偶者与他人同居”的行为与通奸、嫖娼及其他偶发性的婚外性行为也应有区别,即应将两性间的同居理解为持续、稳定的共同居住生活,而不是临时短暂性的共居一处。至于是否构成了同居关系,应从双方共同生活的时间长短、双方关系的稳定程度等方面进行把握,由承办法官根据个案具体情况自由裁量。

(三)实施家庭暴力
  《解释(一)》第一条规定,家庭暴力是指“行为人以殴打、捆绑、残害、强行限制人身自由或者其他手段,给其家庭成员的身体、精神等方面造成一定伤害后果的行为。”我们可以从以下三个方面来理解这一定义:首先,家庭暴力的行为主体即施暴人与受害人之间应存在有特定的亲属身份关系,鉴于家庭暴力的实施是以家庭住所为行为场所,这里的家庭成员应理解为具有亲属身份关系且在日常生活中共同居住生活的人员,即这里的家庭应理解为法律的概念,应以户籍登记为准,而不是传统习俗所理解的家族和家族成员;其次,家庭暴力的表现形式为殴打、捆绑、残害、强行限制人身自由或其他手段,给其家庭成员的身体、精神等方面造成了一定的伤害后果。家庭成员间的日常争吵、偶尔打闹及尚未造成严重后果的家庭纠纷应被排除在外,这既符合我国的国情,也有利于维护利家庭的和睦、稳定。

(四)虐待、遗弃家庭成员
  虐待,是指以作为或不作为的形式,对家庭成员歧视、折磨、摧残,使其在精神上、肉体上遭受损害的违法行为,如打骂、恐吓、冻饿、患病不予治疗、限制人身自由等。从学理上讲,虐待和家庭暴力存在一定的包容关系,但虐待的性质和程度要比家庭暴力更严重,家庭暴力只是虐待等诸多表现中的一种,持续性、经常性的家庭暴力构成虐待。夫妻一方有虐待家庭成员行为,导致夫妻感情破裂的,无过错方有权要求虐待行为人承担损害赔偿责任。由于法律明确使用了“家庭成员”一词,故无论受害人是配偶一方还是家庭其他成员,均不影响无过错方以对方有虐待行为为由,请求离婚损害赔偿。
  遗弃,是指家庭成员中负有赡养、抚养、扶养义务的一方,对需要赡养、抚养或扶养的另一方,不履行义务的违法行为,如成年子女不赡养无劳动能力或生活困难的父母等。夫妻一方有遗弃家庭成员的行为,足以满足损害赔偿事由的法定要求,至于遗弃行为是否造成了严重后果,法律并没有作特别要求。对受害人而言,再多的金钱赔偿并不能改变被亲人遗弃的事实,但对违法行为人来说,要求其承担赔偿责任体现了法律对其行为的否定评价。

四、离婚损害赔偿的权利义务主体

关于修改部分市政府规章的决定

天津市人民政府


关于修改部分市政府规章的决定

津政令第29号


  《关于修改部分市政府规章的决定》已于2010年11月8日经
市人民政府第59次常务会议通过,现予公布,自2011年1月1日起
施行。
  
    
  
                 市 长 黄兴国
               二〇一〇年十一月十六日
      
       关于修改部分市政府规章的决定
  市人民政府决定,修改下列规章:
  一、对下列规章中引用的法律法规名称作出修改
  (一)将下列规章中引用的"《中华人民共和国治安管理处
罚条例》"修改为"《中华人民共和国治安管理处罚法》"。
  1.《天津市行政执法投诉办法》(1998年市人民政府令第3
号)第二十四条。
  2.《天津市维护社会稳定和正常秩序的规定》(2000年市
人民政府令第21号)第十四条。
  3.《天津市收购废旧金属和信托寄卖业治安管理办法》

(2004年市人民政府令第54号)第十二条。
  4.《天津市实施〈旅馆业治安管理办法〉细则》(津政发
〔1998〕69号)第十二条、第十三条。
  5.《天津市水上治安管理规定》(2004年市人民政府令第

51号)第十二条。
  6.《天津市营业性射击场治安安全管理办法》(津政发

〔1997〕77号)第十四条。
  7.《天津市印章业治安管理办法》(2004年市人民政府令
第52号)第十五条。
  8.《天津市烟花爆竹安全管理办法》(2004年市人民政府
令第84号)第十六条。
  9.《天津市地质灾害防治管理办法》(2004年市人民政府
令第69号)第二十三条。
  10.《天津市铁路道口安全管理办法》(2004年市人民政府
令第32号)第二十二条。
  11.《天津市语言文字社会应用管理规定》(2004年市人民
政府令第86号)第二十五条。
  12.《天津市电力设施保护管理办法》(2004年市人民政府
令第83号)第二十八条。
  13.《天津市植物检疫办法》(2001年市人民政府令第35号)

第三十一条。
  14.《天津市城镇生活垃圾袋装管理办法》(2004年市人民
政府令第39号)第十九条。
  15.《天津市古树名木保护管理办法》(2004年市人民政府
令第38号)第十九条。
  16.《天津市城镇街道综合整修管理规定》(1995年市人民
政府令第40号)第二十二条。
  17.《天津市高速公路路政管理规定》(2004年市人民政府
令第56号)第二十六条。
  18.《天津市外环路管理规定》(2004年市人民政府令第65
号)第十四条。
  19.《天津市引黄济津保水护水管理办法》(2002年市人民
政府令第62号)第二十条。
  20.《天津市海堤管理办法》(2004年市人民政府令第20号)

第二十二条。
  21.《天津市体育经营活动管理办法》(2004年市人民政府
令第48号)第十三条。
  22.《天津市突发公共卫生事件应急办法》(2003年市人民
政府令第4号)第三十九条。
  (二)将下列规章中引用的“《行政复议条例》”修改为

“《中华人民共和国行政复议法》”。
  23.《天津市海域环境保护管理办法》(1996年市人民政府
令第54号)第三十五条。
  (三)将下列规章中引用的"《国家公务员暂行条例》"修改
为"《中华人民共和国公务员法》"。
  24.《天津市对行政事业单位乱收费行为进行处罚的规定》
(1998年市人民政府令第124号)第四条。
  (四)将下列规章中引用的"《中华人民共和国食品卫生法》"

修改为"《中华人民共和国食品安全法》"。
  25.《天津市农村五保供养工作办法》(2008年市人民政府
令第10号)第二十一条。
  二、将下列规章中的"征用"修改为"征收征用"
  26.《天津市古树名木保护管理办法》(2004年市人民政府
令第38号)第十二条第一款。
  三、对下列规章中与上位法不一致的规定作出修改
  27.删除《天津市机动车停车场管理办法》(2010年市人民
政府令第25号)第十一条。
  28.删除《天津市水利工程建设管理办法》(2004年市人民
政府令第15号)第二十六条第三款、第四款。
  29.删除《天津市维护社会稳定和正常秩序的规定》(2000
年市人民政府令第21号)第四条。
  30.将《天津市政府法制监督规定》(1998年市人民政府令
第5号)第八条中的"30日"修改为"20日"。
  四、将下列规章中的解释条款删除
  31.《天津市行政执法责任制暂行规定》(1995年市人民政
府令第51号)第四十八条。
  32.《天津市收治管理危害社会治安精神病人办法》(1991
年市人民政府令第47号)第十二条。
  33.《关于未经市人民政府批准不得举行集会游行示威场所
周边范围的规定》(1990年市人民政府令第20号)第三条。
  34.《天津市防止拆船污染环境管理实施办法》(1993年市
人民政府令第7号)第十三条。
  35.《天津市实施〈女职工劳动保护规定〉办法》(1991年
市人民政府令第32号)第十九条。
  36.《天津市市区冬季清雪暂行办法》(1989年市人民政府
令第17号)第十条。
  上述有关内容删除后,有关条款序号作相应调整。




包头市国有土地使用权出让和转让办法

内蒙古自治区包头市人民政府


包头市人民政府令
 
第46号



  《包头市国有土地使用权出让和转让办法》已经市人民政府一九九二年六月四日第十五次常务会议通过,现予发布施行。
                            
市长 王凤岐
                        
一九九二年十二月二十九日


           包头市国有土地使用权出让和转让办法

第一章 总则




  第一条 为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本市境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定外,均可依照本办法取得国有土地使用权,进行土地开发、利用、经营,其合法权益受国家法律保护。


  第三条 按照土地所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
  前款所称城镇国有土地是指市、旗(县)城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。


  第四条 市、旗(县)规划土地管理部门主管土地使用权的出让工作,并依法对本辖区内土地使用权的转让、出租、抵押、终止进行监督检查;市、旗(县)房地产管理部门主管出让后国有土地使用权的转让、出租、抵押工作。
第二章 土地使用权出让




  第五条 土地使用权出让,是指市、旗(县)人民政府以土地所有者身份将国有土地使用权以指定的地块、用途、使用年限和其他条件,让与土地使用者(受让方)依法开发、经营、使用,并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。


  第六条 出让土地使用权,由市、旗(县)人民政府负责。出让的地块、用途、年限、价格和其他条件,由市、旗(县)规划土地管理部门会同计划、建设、房地产、物价、财政等有关部门共同拟定方案,按照审批权限和其他有关规定批准,由市、旗(县)规划土地管理部门实施。


  第七条 市、旗(县)规划土地管理部门代表本级人民政府以国有土地产权代表的身份(出让方)与土地使用者签订出让合同。合同应当坚持平等、自愿、有偿的原则。


  第八条 土地使用权出让合同应具备以下内容:出让地块位置、面积、用途、出让期、出让金及有关费用支付或结算方式、付款时间,双方的权利和义务以及需要约定的其他事项。


  第九条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
  (一)居住用地八十年。
  (二)工业、交通用地六十年。
  (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地六十年。
  (四)商业、旅游、娱乐用地五十年。
  (五)综合和其他用地六十年。  


  第十条 出让土地使用权可以采取协议、招标和拍卖三种方式。


  第十一条 协议出让程序:
  (一)市、旗(县)规划土地管理部门向有意受让方提供经批准出让地块的下列资料:
  1、土地的座落、四至范围、面积、地面现状和地形图、地籍图;
  2、土地的规划用途、建筑容积率、密度等各项规划要求,建设项目完成的时限;
  3、环境保护、绿化、交通、卫生防疫和消防等要求;
  4、市政公用设施现状、建设计划或建设要求;
  5、出让的年限;
  6、土地使用者应具备的资格和应交的费用;
  7、建筑物出售及管理的有关规定;
  8、其他有关规定。
  (二)有意受让方接到资料后,应在二十日内向市、旗(县)规划土地管理部门提交开发经营方案和出让金币种、数额、付款方式等在内的有关文件。规划土地管理部门在接到有意受让方提交的文件后,应在三十日内给予答复。
  (三)达成协议后,由市、旗(县)规划土地管理部门与土地使用者正式签订《国有土地使用权出让合同》。


  第十二条 招标出让程序:
  (一)市、旗(县)规划土地管理部门根据出让地块的具体要求,发布招标通告。
  (二)有意投标者在规定的投标时间内向市、旗(县)规划土地管理部门索取招标文件及有关资料。
  (三)投标者在规定的投标时间内,向指定的地点、单位提交保证金(不计息),并将投标书密封投入指定的标箱内。
  (四)市、旗(县)规划土地管理部门会同有关部门聘请专家组成评委会,由评委会主持开标、评标和决标工作。评委会对不符合规定的标书当众宣布无效,对有效标书进行评审,决定中标者,市、旗(县)规划土地管理部门向中标者发中标证明书。
  (五)开标、评标和决定中标者,应有公证机关参加,并出具公证书。
  (六)中标者应在接到中标证明书之日起十五日内持中标证明书与市、旗(县)规划土地管理部门签订出让合同。


  第十三条 拍卖出让程序:
  (一)土地使用权拍卖,应在指定的时间、地点,在拍卖人的主持下,以公开竞争出价方式进行。
  (二)市、旗(县)规划土地管理部门在拍卖前二十日发布土地拍卖通告,通告内容包括所拍卖地块的位置、面积、现状、用途、使用年限、用地规划,以及拍卖的时间、地点、报名办法。
  (三)市、旗(县)规划土地管理部门代表政府主持拍卖,有意竞投者交纳保证金后以举牌形式应价,出价最高者为土地使用者,并与出让方签订土地使用权出让合同。
  (四)主持人认定竞投者出价偏低的,有权停止拍卖活动。


  第十四条 以协议、招标、拍卖方式签订的土地使用权出让合同,必须经过国家公证机关公证。


  第十五条 土地使用权出让应收取出让金。自出让合同签订之日起十日内,土地使用者应向出让方交付不少于出让金总额百分之十五的定金;六十日内,土地使用者必须支付全部出让金。但合同另有约定的除外。
  土地使用者按规定支付全部出让金后,市、旗(县)规划土地管理部门应向土地使用者发放土地使用证。


  第十六条 定金、保证金可充抵出让金。对未中标者或竞投失败者所交保证金,应在决标或拍卖成交之日起五日内原数退还。


  第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地。


  第十八条 土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途和规划建设要求时,应当事先向出让方提出申请,经市、旗(县)规划土地管理部门核准后变更,并重新签订出让合同或补充合同,调整土地使用权出让金,办理变更登记,换领国有土地使用证。


  第十九条 土地使用者逾期未支付全部出让金的,出让方有权解除合同,定金、保证金不予退还。出让方未按出让合同规定提供土地使用权的,应向土地使用者双倍退还定金、保证金作为补偿。
  除前款规定外,违反出让合同的一方,应向对方支付出让金总额百分之十的违约金。违约金不足补偿实际损失的,对方可以请求赔偿直至解除合同。
第三章 土地使用权转让




  第二十条 土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。
  土地使用权转让应当符合下列条件:
  (一)转让使用权的土地必须是已经办理过出让手续的土地。
  (二)土地使用权和地上建筑物、其他附着物权属无争议。
  (三)房地产开发企业已经按城市规划要求完成必要的基础设施建设。
  (四)已投入的建设资金必须占总投资额百分之三十以上。
  (五)必须在出让合同规定的期限内。
  (六)经市、旗(县)人民政府批准可以转让的。


  第二十一条 土地使用权转让时,其地上建筑物和其他附着物的所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。


  第二十二条 转让方与受转让方应签订转让合同。
  土地使用权转让合同内容包括:转让方与受转让方名称、地址,转让地块位置、面积、用途,随之转让的地上建筑物和其他附着物的建筑面积、平面位置,转让金和有关费用及结算方式、违约责任以及双方需要约定的其他事项。


  第二十三条 转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,双方应在合同签订之日起十五日内到市、旗(县)规划土地管理部门和房地产管理部门办理土地使用权和房产所有权变更登记,换发国有土地使用证和房屋产权证。
  未办理变更登记的转让合同无效。


  第二十四条 土地使用权转让时,该地块发生土地增殖的,转让方须按增殖总额比例的百分之四十至百分之七十交纳土地增殖费。


  第二十五条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、旗(县)人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、旗(县)人民政府可以采取必要的措施。


  第二十六条 土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权分割转让的,应报经市、旗(县)规划土地管理部门和房地产管理部门批准,并按第二十三条规定办理变更登记手续。


  第二十七条 土地使用权转让后,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途和规划建设要求的,应依照本办法第十八条规定办理。


  第二十八条 土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。


  第二十九条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原使用者已使用年限后的剩余年限。


  第三十条 转让已出租的土地使用权,转让人应提前六十日通知承租人有优先受让权。共有的地上建筑物、其他附着物的土地使用权转让,转让人应征得其他共有人的同意,在同等条件下,其他共有人有优先受让权。
第四章 土地使用权出租




  第三十一条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人,将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
  未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用的土地,土地使用权不得出租。


  第三十二条 土地使用权出租,出租人和承租人应签订租赁合同。
  租赁合同内容包括:出租人与承租人的名称、地址,出租地块位置、面积、用途、租赁期限,随之出租的地上建筑物和其他附着物的建筑面积、平面位置、租金和有关费用,双方的权利、义务以及双方需要约定的其他事项。
  符合下列条件之一的可出租土地使用权:
  (一)符合本办法第二十条第二款之规定。
  (二)出租人是土地使用权的合法使用者并在土地使用权出让合同有效期内。
  (三)租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。


  第三十三条 出租人在签订租赁合同后十五日内,按有关规定到规划土地管理部门和房地产管理部门办理土地、房产权属变更手续。


  第三十四条 土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让和转让合同。
第五章 土地使用权抵押




  第三十五条 经出让和转让取得的土地使用权可以随地上建筑物和其他附着物向银行或其他金融机构作贷款、债务和其他形式的抵押。土地使用权抵押年限不得超过原出让和转让合同规定的有效年限。


  第三十六条 土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押;地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。


  第三十七条 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规及土地使用权出让、转让合同的规定。
  抵押双方应在土地使用权抵押合同公证后三十日内,到市、旗(县)规划土地管理部门和房地产管理部门办理有关登记手续。未经登记的抵押合同无效。
第六章 土地使用权终止




  第三十八条 土地使用权因合同规定的使用年限届满而终止。
  土地使用期满,市人民政府对土地使用权和地上建筑物、其他附着物无偿收回,并注销土地使用证。
  出让合同中规定必须拆除的有关设备,土地使用者按时拆除,不能按时拆除的,要由其支付清理费用。


  第三十九条 土地使用期满,土地使用者可以申请续期,但必须在期满前一年向市、旗(县)规划土地管理部门提出申请,并依照规定重新签订出让合同。


  第四十条 市、旗(县)规划土地管理部门应在决定收回土地使用权六个月前,将收回土地使用权的理由、地块、座落、四至范围、收回日期等通知土地使用者,并在收回土地所涉及的范围内作出通告。


  第四十一条 市、旗(县)人民政府对土地使用者依法取得的土地使用权不得提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,市、旗(县)人民政府可以依照法律程序提前收回,并给予相应的补偿。
  提前收回土地使用权的补偿金额,应按照出让合同的余期、土地使用用途、地上建筑物、其他附着物价值和出让金等项内容,由市、旗(县)规划土地管理部门会同有关部门与土地使用者协商确定。


  第四十二条 市、旗(县)规划土地管理部门经与土地使用者协商,可以将其他地块与提前收回的出让合同期限未满的土地相交换。交换后,市、旗(县)规划土地管理部门应与土地使用者重新签订出让合同,并由土地使用者办理登记手续。
第七章 划拨土地使用权




  第四十三条 划拨土地使用权,是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。


  第四十四条 经市、旗(县)规划土地管理部门和房地产等有关部门批准,其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让、出租、抵押时,按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定办理。


  第四十五条 在本办法发布前已经转让土地使用权的,在规定的时间内分别到市、旗(县)规划土地管理部门和房地产管理部门办理土地使用权变更登记和房屋产权变更登记手续。


  第四十六条 行政单位、事业单位、部队、社会团体和其他非经济组织,以划拨形式取得的土地使用权不得转让、出租、抵押。已转让、出租、抵押又不宜恢复土地利用原状的,必须在规定的期限内,按本办法的规定向市、旗(县)规划土地管理部门申请批准,补办出让手续,交纳土地出让金。
第八章 罚则




  第四十七条 土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的,责令限期履行合同条款,并处以每平方米一百元以下的罚款,逾期仍不履行的,无偿收回土地使用权,但不可抗力的除外。


  第四十八条 土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地而转让、出租、抵押土地使用权的,没收其非法所得,并处以非法所得百分之五十以下的罚款。


  第四十九条 对瞒报、谎报转让、出租金额的,责令其补交逃漏金额,并对责任双方分别处以逃漏金额两倍以下的罚款。


  第五十条 对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人,没收非法所得,并处以非法所得百分之五十以下的罚款。


  第五十一条 违反本规定不按期交纳税费的,除限期补交外,按日加收应交金额千分之三的滞纳金。逾期仍拒绝交纳的,收回土地使用权。


  第五十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可在处罚决定书送达之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议不服的,可在复议决定书送达之日起十五日内向人民法院起诉。期满不申请复议、不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第九章 附则


  第五十三条 土地使用权出让、转让、出租的收入,全部上缴地方财政,作为城市土地开发和城市建设专项基金。


  第五十四条 本办法由市人民政府负责解释。


  第五十五条 本办法自发布之日起施行。